Ukončení Kavárny a uvedení do stavu před kolaudací, protože pronajímatel odmítá vyplatit odstupné za stavební úpravy prostor

Odstupné nám odmítá zaplatit. Můj dotaz zní, zda před předáním klíčů můžeme tedy prostor uvést do původního stavu, zrušit tím kolaudaci na kavárnu (investice byla do kompletního předělání přes 700.000 Kč), jedná se o zaslepení přívodu vody v místnosti, zrušení dalšího WC pro zaměstnance, zrušení přípravny, zrušení tzv. nacvakávacích zdí. Jediný, co mu tam necháme jsou nová okna, dveře, původní koupelnu s pračkou a lednici, a betonové podlahy, které jsme také museli udělat nové. Dále jsme platili spotřebu vody a plynu vždy za každý měsíc zpětně prý za aktuální spotřebu v předešlém měsíci, majitel vždy jen přinesl částku napsanou na papíře. Nikdy nám nedonesl žádné vyúčtování. Je možné ho požadovat před ukončením? Doslechli jsme se, že jsme platili za vytápění i jeho domu. Ve smlouvě máme uvedeno, že po něm nebudeme chtít žádné peníze za naší rekonstrukci. Ano, protože to bylo předmětem tzv. odstupného nových nájemců kavárny, který nám on 2x znemožnil, že prý již podepsal nějakou smlouvu o budoucím nájmu se svým známým. Jak z této situace? Děkuji Anna.

ODPOVĚĎ:
Podle § 2220 občanského zákoníku má nájemce při zhodnocení předmětu nájmu právo při skončení nájmu na vyrovnání s pronajímatelem podle míry zhodnocení, jestliže k tomu dal pronajímatel (ve vašem případě) písemný souhlas. Míra zhodnocení pak neodpovídá přímým investicím, ale rozdílu, o jaký se předmět nájmu zhodnotil. To by znamenalo zajistit odhad hodnoty prostor před a po rekonstrukci. Pokud byste souhlas pronajímatele k provedení změn neměli, pak byste museli při skončení nájmu věc uvést do původního stavu (viz odstavec druhý citovaného ustanovení).
Pode zákona by Vám tedy měl pronajímatel vyplatit náhradu ve výši zhodnocení pronajatých prostor, kdy tuto náhradu můžete vymáhat i soudně (k soudu byste si museli nechat vypracovat znalecký posudek na míru zhodnocení). Jestliže je však pro vás schůdnější varianta „uvedení prostor do původního stavu“, doporučuji se na tomto kroku s pronajímatelem předem ideálně písemně dohodnout. V tomto případně pak vyzvěte pronajímatele doporučeným dopisem k vyjádření, zda souhlasí s tím, že uvedete prostory do původního stavu, kdy již poté nebudete požadovat vyrovnání ve výši zhodnocení prostor, na které máte jinak ze zákona nárok (a ocitujte příslušné ustanovení). Lhůtu k vyjádření mu stanovte tak, abyste případně stihli prostory uvést do původního stavu před předáním a tím skončení nájmu.
Pokud pak jde o vyúčtování záloh za energie, použije se na pronájem prostor sloužících k podnikání obdobně ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu (§ 2303 ve spojení s § 2247 občanského zákoníku). Podrobnosti pak upravuje zákon č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Podle tohoto zákona musí pronajímatel přeložit vyúčtování nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období (typicky do konce dubna následujícího roku), vyúčtování musí být tzv. řádné („Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. “ - § 7 odst. 2), na vaši žádost Vám musí do 30 dnů od doručení vyúčtování doložit „náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. “. Do 30 dnů pak může nájemce podat námitky proti vyúčtování. (§ 8) Pokud Vám nebylo předloženo řádné vyúčtování, můžete se obrátit na soud, aby stanovil pronajímateli povinnost předložit řádné vyúčtování. Také můžete vyžadovat pokutu až 50 Kč za den při nesplnění povinnosti dle citovaného zákona (§ 13), kterou lze také vymáhat soudně. Doporučuji Vám si tento stručný zákon prostudovat a případně poté pronajímatele písemně vyzvat k předložení řádného vyúčtování, potažmo i podkladů, z nichž vycházel, kdy jej upozorněte že tuto povinnost má dle zákona č. 67/2013 Sb.