Nájemní smlouva, nájem bytu a Nový občanský zákoník 2014

Víte, že? Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne.

Pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, může vlastník věci (nebo s jeho souhlasem nájemce) navrhnout zápis nájemního práva do veřejného seznamu (§ 2203 NOZ).

Na rozdíl od současného stavu nemá strana smluvního vztahu právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci (§ 2222 odst. 1 NOZ).

Strana má možnost využít výjimečné opatření v případě, že druhá strana porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně. Za těchto okolností má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (§ 2232 NOZ).

Nejvyšší soud zaujal v rozsudku ze dne 28. března 2007, 28 Cdo 2747/2004, stanovisko, že nájem ujednaný na dobu přesahující dobu průměrného lidského života (v posuzovaném případě šlo o nájem ujednaný na 100 let k podnikatelským účelům provozovaných individuálními podnikateli), platí za nájem ujednaný na dobu neurčitou.Tímto rozsudkem Nejvyšší soud zasáhl do základní zásady smluvního práva, a to autonomie vůle stran.

Ve snaze vyloučit do budoucna podobnou rozhodovací praxi NOZ stanoví, že nájem ujednaný na dobu delší než padesát let, byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 2 NOZ), avšak s tím, že možnost vypovězení takového nájmu je v prvních padesáti letech omezena, jakoby šlo o nájem ujednaný na dobu určitou.

NOZ obsahuje i zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku.

Nájem se bude od 1. ledna 2014 řídit ustanoveními NOZ, i když ke vzniku nájmu dojde před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před 1. lednem 2014 se však budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů. To však neplatí pro nájem movité věci, ani pro pacht (§ 3074 odst. 1 NOZ).

Nájem bytu

Na rozdíl od dosavadní právní úpravy smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Víte, že? NOZ nebrání pronájmu bytu, který sice není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, ale je fakticky k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.

Chybí-li podle současné úpravy některá z těchto náležitostí, je nájemní smlouva neplatná. Dle úpravy NOZ postačuje, je-li mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

Byt je v NOZ (§ 2236 odst. 1) definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Oproti tomu je v současné době byt v zákoně o vlastnictví bytů (§ 2 b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám, a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony) definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Od 1. ledna 2014 se definice bytu upravená v zákoně o vlastnictví bytů nepoužije.

Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí.

Pronajme-li pronajímatel byt k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, i přestože není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, půjde přesto dle ustanovení NOZ o platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit samostatně.

Pro uspokojování bytových potřeb může být nájemci pronajat i celý dům, houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod. Pro krátkodobé účely ubytování se nepoužijí ustanovení o nájmu bytu nebo domu (např. ubytování v letním domě, dočasné ubytování studentů v univerzitním městě apod.).

NOZ přináší novinku v uzavírání nájemní smlouvy k bytu. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou (§ 2238 NOZ). Jedná se o tzv. faktický nájem. Zabraňuje se tak jednání pronajímatelů, kteří neuzavřou s nájemci nájemní smlouvu písemně, a poté není nájemce chráněn, když se pronajímatel rozhodne nájem ukončit.

NOZ výslovně stanoví, že když si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor (§ 2236 odst. 1 NOZ).

I když zákon vyžaduje, aby smlouva o nájmu bytu byla uzavřena v písemné formě, nemůže nedostatek formy namítnout pronajímatel vůči nájemci (§ 2237 NOZ). Jde o prvek respektu nejen ke svobodné vůli stran, ale také o prvek ochrany poctivého nájemce. Dodržení písemné formy tím NOZ činí odpovědným pronajímatele.

NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje:

a) Zda nájemce v bytě sám trvale bydlí.

Pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, není třeba pro podnájem souhlas pronajímatele (§ 2274 NOZ). Není však vyloučeno, že si strany v smlouvě o nájmu bytu sjednají opak.

b) Zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí.

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2275 odst. 1 NOZ).

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas je dán, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce.

Peněžitá jistota (jinými slovy kauce) slouží k zajištění plnění nájemcových povinností z nájmu. V NOZ je kauce upravena pouze ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2254 NOZ).

Kauce nesmí být dle ustanovení § 2254 odst. 1 NOZ vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 NOZ). Pronajímatel nemá povinnost během nájemního vztahu ukládat peníze na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého.

Pokud nájemce přijme nového člena své domácnosti, má povinnost to pronajímateli oznámit. Neoznámení v zákonem stanovené lhůtě (nejpozději do dvou měsíců od změny počtu osob) tak může mít za následek výpověď z nájmu bytu (§ 2288 odst. 1 d) NOZ).

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 NOZ). Reaguje se tak na požadavek zjednodušení dohodovacího procesu mezi stranami nájemní smlouvy a navozuje se stav určité právní jistoty v případě využití této zákonem dané možnosti.

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyš­ší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).

Pokud nájemce do dvou měsíců nesouhlasí se zvýšením nájemného, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného.

NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li před 1. lednem 2014 zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena (§ 3076 NOZ).

Nájem družstevního bytu je upraven v zákoně o obchodních korporacích (§ 741 – 747 zákona č. 90/2012 Sb.).

Zánik nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout:

• Uplynutím doby (prolongací)
• Odstoupením od smlouvy
• Výpovědí

I když si nájemce sjedná nájem na dobu určitou, mohou se následně změnit okolnosti do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět). Jde o výraz zásady clausula rebus sic stantibus (§ 2287 NOZ).

U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou a bez výpovědní doby:

a) Možnost skončení nájmu bez výpovědní doby v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem (§ 2291 NOZ).

b) Možnost výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů (§ 2288 NOZ):

• Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
• Je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
• Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
• Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) OZ).

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

    Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
    Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (§ 2288 odst. 2 a) a b) NOZ).

Na toto ustanovení navazuje ustanovení § 2289 NOZ, které má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem s odůvodněním, že byt potřebuje k bydlení pro sebe nebo pro svého manžela, který hodlá opustit domácí společenství a navrhl rozvod manželství, nebo je již s pronajímatelem rozveden, popřípadě k bydlení pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v prvním stupni, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě.

Přechod nájmu bytu

Podle současné úpravy přechází nájem pouze v případě smrti nájemce, a to automaticky, na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti, a která nemá vlastní byt.

Pokud je touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele (§ 706 OZ).

Podle NOZ (§ 2279 NOZ) je úprava zásadně stejná jako dosavadní. V případě přechodu nájmu na jiné, než vyjmenované nájemcovy příbuzné, však není vyžadován písemný souhlas pronajímatele (§ 2279 odst. 1 NOZ).