Co je to nemovitost - definice, vysvětlení, příklad

Jde mi především o to, zda mohu takovýto zahradní domek postavit blíže než 2 m od plotu (hranice pozemku) a neplatit tak poplatek 5.000 Kč kvůli výjimce. Souhlas souseda mám. Děkuji, Ivan

ODPOVĚĎ:
Je možné konstatovat, že právní názor firmy je mylný, a to ze dvou důvodů:

1/ Dle § 498 nového občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (tato věta se však na Váš případ nevztahuje). Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Součástí každého pozemku je prostor nad i pod jeho povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (s výjimkou staveb dočasných), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech (§ 506/1 nového občanského zákoníku).

Shora uvedené lze shrnout tak, že nový občanský zákoník vymezuje nemovité věci částečně jiným způsobem, než jak tomu bylo ve starém Občanském zákoníku, zejména je však důležité, že stavba (která je nově v zásadě součástí pozemku, tzn. že není samostatnou nemovitou věcí) nemusí být s pozemkem spojena vždy pevným základem (tato podmínka v novém občanském zákoníku také chybí). Za stavbu tak lze označit (jak je uvedeno v důvodové zprávě k novému občanskému zákoníku) jakoukoli stavbu, ať trvalou nebo dočasnou, ať spojenou pevně základy s pozemkem nebo s vlastností movité věci.

2/ Firma pak především nepřípustným způsobem zaměňuje soukromoprávní vymezení stavby s jeho vymezením veřejnoprávním, tzn. že zohledňuje pouze úpravu dle starého Občanského zákoníku (přestože by měla vzít na zřetel nový občanský zákoník, který je účinný již půl roku - od 1.1.2014) a zcela pomíjí úpravu dle stavebního zákona (jako základního veřejnoprávního předpisu v této oblasti).

Stavbou se dle § 2/3 stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.

S ohledem na Vámi udávané rozměry zahradního domku, způsob jeho připevnění k pozemku i skutečnost, že tyto domky jsou jako celek dodávány jedinou firmou pak lze konstatovat, že tento zahradní domek představuje s největší pravděpodobností výrobek plnící funkci stavby, dle shora citovaného ustanovení stavebního zákona se tedy i takový domek považuje za stavbu.

S firmou lze souhlasit v tvrzení, že pro umístění tohoto zahradního domku by nemělo být vyžadováno žádné rozhodnutí stavebního úřadu, pouze však za splnění následujících podmínek:

- Dle § 79/2 písm. o) stavebního zákona nevyžaduje územní rozhodnutí o umístění stavby (ani územní souhlas) mimo jiné stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o jaderné zařízení nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci.

- Dle § 103/1 písm. a) stavebního zákona nevyžadují stavební povolení (ani ohlášení stavebnímu úřadu) stavební záměry uvedené v § 79/2 stavebního zákona, stavební povolení (ani ohlášení stavebnímu úřadu) pak není výslovně požadováno ani v případech výrobků plnících funkci stavby, včetně základových konstrukcí pro ně (§ 103/1 písm. e) bod 16 stavebního zákona).

Jak však vyplývá již ze shora citovaného § 79/2 písm. o) stavebního zákona, je pro umístění jednoduché stavby bez vydání územního rozhodnutí či územního souhlasu nezbytné, aby byla zachována minimální odstupová vzdálenost od společných hranic pozemků, měla-li by být tato minimální odstupová vzdálenost porušena, bylo by nutné zahájit územní řízení, v jehož rámci byste mohl žádat o výjimku. Pouze pro doplnění proto dodávám, že minimální odstupové vzdálenosti staveb jsou pro Váš případ stanoveny v § 25/5 a 6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území (vyhl. č. 501/2006 Sb. , v platném znění).