Nárok na vyplacení odstupného při ukončení nájemní smlouvy

Toto odstupné požadoval původní nájemník po majiteli, ale ten mu sdělil, že na vyplacení nemá a že má odstupné požadovat po novém nájemníkovi a že vzhledem k tomu upraví nájemní podmínky. Majitel nyní může tvrdit, že o odstupném nevěděl. Nájemné bylo tedy sjednáno v nižší než tehdejší tržní výši (avšak zhruba pětinásobek tehdejšího regulovaného nájemného pro tuto kategorii bytu). O finančním odstupném ani provedených stavebních úpravách v bytě se ve smlouvě nehovoří. Budoucí zvyšování nájemného bylo dohodnuto inflační doložkou, kterou od té doby majitel každý rok pravidelně využil. Nyní se majitel snaží již cca dva roky nájemné skokově zvednout a vyhrožuje soudem. V posledním dopise se majitel odvolává na konec regulovaného nájemného a požaduje výrazné zvýšení nájemného (avšak stále o pár korun nižší než max. regulovaného nájemného). Pokud na návrh nepřistoupíme, vyhrožuje soudem. Na závěr ještě uvádím, že do bytu opakovaně zatéká a na některých místech se objevuje plíseň. Tento problém majitel opakovaně nebyl schopen odstranit. Domnívám se, že naši situaci absolutně nelze posuzovat podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného, jelikož se nejednalo o regulované nájemné. Má majitel právo požadovat vyšší nájemné? Jakým způsobem/z jakého titulu by se zvýšení nájemného vůbec mohl u soudu domáhat? Za jakých podmínek nám může dát výpověď z nájmu bytu? Jaký postup byste doporučovali? Pro nás by bylo ideální vyplacení alespoň částečného odstupného, které nyní majitel zcela odmítá. Předem děkuji, Diana

ODPOVĚĎ:
1/ Odstupné:
Pro začátek upozorňuji, že Občanský zákoník (ani žádný jiný právní předpis) institut odstupného v souvislosti s nájmem bytu nezná, i přesto je stále možné se s touto formou právní lidové tvořivosti setkat.

Obecná úprava změn pronajaté věci (tzn. i jejího zhodnocení), kterou je možné vztáhnout i na pronájem bytu, je obsažena v § 667 Občanského zákoníku. Toto ustanovení však výslovně počítá s finanční kompenzací změn pronajaté věci mezi pronajímatelem a nájemcem. Vámi popsaný trojstranný vztah (původní nájemce - pronajímatel - nový nájemce) nemá v Občanském zákoníku oporu, resp. by o takovém právním vztahu bylo možné uvažovat pouze v případě jeho zakotvení v písemné smlouvě (ideálně trojstranné), k čemuž však ve Vašem případě nedošlo.

Bylo-li proto Vámi vyplaceno "odstupné" původnímu nájemci bytu, je dle mého názoru možné uvažovat o vzniku bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. Občanského zákoníku) na straně původního nájemce, k jehož vrácení je původní nájemce povinen. S ohledem na značnou časovou prodlevu však již s největší pravděpodobností došlo k promlčení Vašeho práva na vrácení tohoto bezdůvodného obohacení (§ 107 Občanského zákoníku). Tato skutečnost sama o sobě nebrání, abyste se vrácení bezdůvodného obohacení domáhala, vznesl-li by však původní nájemce před soudem tzv. námitku promlčení (což je očekávatelné), nemohlo by Vám být žalované právo soudem přiznáno.

Úhradu "odstupného" původnímu nájemci bytu lze proto považovat za krok přinejmenším neprozřetelný, k jejímu proplacení není pronajímatel vůči Vám v současné době povinen (toto by platilo pouze v případě, kdy byste stavební úpravy v bytě provedla Vy sama, to vše však za podmínek § 667 a § 694 Občanského zákoníku). Svolil-li by přesto pronajímatel (o čemž vážně pochybuji) k proplacení "odstupného", doporučuji tuto transakci podpořit písemnou dohodou.

2/ Jednostranné zvyšování nájemného:
Je pravdou, že k poslednímu jednostrannému zvýšení tzv. regulovaného nájemného mohlo dojít k 1. 1. 2012 (a to pouze ve vybraných městech ČR), přičemž od 1. 1. 2013 pro všechny nájemní vztahy (k bytům) bez rozdílu platí, že ke změně nájemného může dojít pouze na základě dohody pronajímatele s nájemcem (§ 696/1 Občanského zákoníku).

Není-li dohoda o zvýšení nájemného možná, je pronajímatel oprávněn obrátit se (po písemném návrhu na zvýšení nájemného vůči nájemci) na soud s požadavkem, aby o nové výši nájemného rozhodl (§ 696/2 a 3 Občanského zákoníku). Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu (obdobným způsobem se může samozřejmě i nájemce domáhat snížení nájemného).

Jste-li proto přesvědčena, že Vámi hrazené nájemné odpovídá nájemnému v místě a čase obvyklému, nemusíte se určení nájemného soudem obávat, v opačném případě je vhodné uvažovat o dohodě s pronajímatelem, na případný nepřiměřený návrh však samozřejmě nejste povinna přistoupit.

K Vaší poznámce o zatékání do bytu a s tím související plísni pouze vizte § 691, § 698/1 a § 699 Občanského zákoníku. O otázce péče o pronajatý byt (ze strany pronajímatele i nájemníka) jsme opakovaně pojednávali v naší poradně.

3/ Výpověď z nájmu bytu:
Dle § 710/1 Občanského zákoníku platí, že nájem bytu zaniká písemnou dohodou pronajímatele a nájemce či písemnou výpovědí, popř. odstoupením od nájemní smlouvy (které však přichází v úvahu pouze v případě, kdy nájemce svým počínáním způsobuje v pronajatém bytě škodu).

Dle § 711/1 Občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bytu pouze z některého ze zákonných důvodů, tzn. buď bez přivolení soudu (§ 711/2 Občanského zákoníku) či s přivolením soudu (§ 711a/1 Občanského zákoníku), skutečnost, že ve Vámi uzavřené nájemní smlouvě nejsou podrobnosti jejího případného vypovězení zakotveny, proto nehraje žádnou roli.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že výpovědní lhůta je minimálně tříměsíční (§ 710/2 Občanského zákoníku), výpověď z nájmu bytu musí obsahovat zákonem předepsané náležitosti (§ 711/3, resp. § 711a/2 Občanského zákoníku), proti výpovědi z nájmu bytu je možné podat k soudu žalobu (§ 711/4 Občanského zákoníku).

Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo Průvodce k přechodu na smluvní nájemné, publikace je dostupná zde - Určení nájemného, včetně průběhu soudního řízení o určení výše nájemného je v publikaci obsaženo v kapitole 4. a 5.