Kdo platí údržbu a opravy plynového kotle v nájemním bytě
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 14. září 2013
Mám pronajatý byt, kde delší dobu řeším opravy starého plynového kotle, který slouží k ohřevu vody a vytápění bytu. Jedná se již o několik oprav, každá v řádech tisíců korun. V nájemní smlouvě je uvedena pouze věta, že "Nájemce odpovídá za všechny opravy pronajatých prostor s výjimkou oprav týkajících se konstrukce domu, za které odpovídá pronajímatel."
V Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník - § 5 Drobné opravy bytu, se v odstavci 6 píše: "Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy." Výše uvedené opravy již přesáhly limit za kalendářní rok. Je možné a jakým způsobem žádat úhradu těchto nákladů nad limit po pronajímateli? Děkuji, Bivoj
ODPOVĚĎ:
Případy tohoto typu jsou poněkud komplikované. Na jedné straně platí základní povinnost pronajímatele, a to předat byt ve stavu způsobilém k užívání a na svůj náklad jej takto udržovat (§ 687 odst. 1 občanského zákoníku), na straně druhé je mezi nájemcem a pronajímatelem možná dohoda týkající se "rozdělení" nákladů na opravy v bytě (§ 687 odst. 2 občanského zákoníku). Ve Vašem případě pravděpodobně došlo ke smluvní úpravě povinností oprav (pravděpodobně proto, že k určitějšímu konstatování je nutné posoudit smlouvu v jejím celkovém kontextu), kdy většinu povinností oprav převzal nájemce. Jsou-li tyto povinnosti upraveny smluvně, nařízení vlády, které uvádíte, se nepoužije.
Nyní je ovšem nutné posoudit, zda uložením povinnosti de facto veškerých oprav nájemci nedošlo k "zproštění" se povinnosti pronajímatele uvedené v odst. 1 ustanovení § 687 Občanského zákoníku. Pokud plynová kamna zajišťují "uživatelnost" bytu a opravy jsou zjevně bez účinku, je na místě apelovat na pronajímatele, aby zajistil jiný způsob vytápění bytu, ohřevu vody atd. (byť třeba jen výměnou za nový kotel), a tím si plnil svou zákonnou povinnost.