Okamžité ukončení podnájmu pro hrubé porušení nájemní, podnájemní smlouvy
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 15. září 2013
Na základě podnájemní smlouvy pronajímám družstevní byt a chci se zeptat, jestli je možné mít ve smlouvě tyto věci, se kterými obě strany souhlasily, aby nebyly v konfliktu se zákonem a byly platné:
1.) Výpovědní dobu 2 měsíce (ne 3)
2.) Nevrácení kauce, pokud je podnájem vypovězen podnájemcem dříve než po 6 měsících. Případně pokud by to nebylo možné právně nazývat kaucí, tak nějaký podobný smluvní "poplatek".
3.) Okamžité ukončení podnájmu v případě hrubého porušení podmínek smlouvy
4.) Jako hrubé porušení podmínek smlouvy definovat např. poškozování bytu, nepovolené úpravy, pozdní platba nájmu o více než 14 dnů
5.) Mít smluvní pokutu za každý den prodlení nájmu ve fixní výši např. 50-100 Kč.
6.) Možnost kontroly bytu i bez přítomnosti podnájemníka, pokud tento není schopen se dohodnout na termínu kontroly.
7.) Pokud si podnájemník nevyzvedne doporučený dopis na adresu ve smlouvě, tak je to bráno jako právně doručené (např. výpověď).
Chtěl bych být chráněn před podvodnými podnájemníky, aby ale zároveň vše bylo v souladu se zákonem i ochranou podnájemníka. Děkuji, Ctibor
ODPOVĚĎ:
Níže se vyjádřím ke všem Vámi uvedeným bodům:
1. Výpovědní lhůta 2 měsíce: Toto není vyloučeno, zákon stanoví v § 719 OZ, že výpovědní doba činí 3 měsíce, není-li dohodnuto jinak.
2. Kauce se určitě vždy vrací: Pronajímatel ji používá na případné nedoplatky nájemného nebo poplatků spojených s užívání bytu, zbytek případně celou kauci vrací nájemci. Vámi požadovanou platbu bych spíše nazývala smluvní pokutou a ta je v rozporu se zákonem.
3. Okamžité ukončení podnájmu v případě hrubého porušení podmínek smlouvy: Vizte bod. 1 - Pokud stanovíte ve smlouvě, že výpovědní doba činí obecně 2 měsíce, ale že může pronajímatel v případě hrubého porušení podmínek smlouvy ze strany podnájemce ukončit podnájem okamžitě.
4. Definice hrubého porušení podmínek smlouvy: Ano, musí být ale uvedeno ve smlouvě.
5. Smluvní pokutu za každý den prodlení lze sjednat nicméně, nelze překročit určité hranice. K této problematice se vyjádřil Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 33 Odo 438/2005: „Smluvní pokuta sjednaná ve výši zhruba 0,5 % denně z dlužné částky je posuzována jako platné ujednání, které je v souladu s dobrými mravy, ujednání o smluvní pokutě ve výši 1 % denně je považováno za neplatný právní úkon, který se příčí dobrým mravům.“
6. Možnost kontroly bytu i bez přítomnosti podnájemníka, pokud tento není schopen se dohodnout na termínu kontroly: Ano, ale více bych specifikovala, například po třech navrhovaných termínech kontroly, nebo při nečinnosti (neodpovědi) ze strany podnájemce a uvedla bych i to, že v bude podnájemce informován 3 dny předem o dni, kdy taková kontrola proběhne, aby se mohl kontroly zúčastnit.
7. Pokud si podnájemník nevyzvedne doporučený dopis na adresu ve smlouvě, tak je korespondence brána jako právně doručená (např. výpověď): Vámi navrhované ustanovení by dle mého názoru nebylo platné. Nicméně bránit byste se mohl například tak, že budete veškeré písemnosti zasílat doporučeně a na dodejku, případně osobním předáním proti podpisu druhé strany.