Kdo převezme funkci předsedy SVJ, když to nechce nikdo dělat?

Kdo to má svolat. Ten kdo má největší spoluvl. podíl nebo vlastník, který byl u založení SVJ? Ve stanovách nic konkrétního není. Dle starých stanov nelze zvolit někoho kdo nemá ve SVJ byt. I když bude zvolena nějaká firma (osoba), která nám bude dělat veškeré práce (správu, opravy, revize, …) stejně je nutné přeci určit někoho z vlastníků, který bude s firmou (osobou) jednat. Jedině my vlastníci známe potřeby SVJ. A to také nebude chtít nikdo dělat. Komu to tedy dát. Děkuji, SVJ

ODPOVĚĎ:
V obecné rovině platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je SVJ (§ 1190 občanského zákoníku). Tato koncepce plně odpovídá základnímu pojetí SVJ, které je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je SVJ způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem (§ 1194/1 občanského zákoníku).

Odpověď na Vaše dotazy byste měl nalézt ve stanovách SVJ, které dle § 1200/2 písm. d) a f) občanského zákoníku musí upravovat alespoň:
- určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

Dle § 1205/1 občanského zákoníku je nejvyšším orgánem SVJ shromáždění (tvořené všemi vlastníky bytových jednotek). Statutárním orgánem je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda SVJ.
Ve Vámi popsaném případě může být shromáždění vlastníků bytových jednotek svoláno za použití § 1207/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že nesvolá-li statutární orgán shromáždění vlastníků bytových jednotek na podnět vlastníků bytových jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dvou z nich), svolají tito vlastníci shromáždění vlastníků bytových jednotek k zasedání na náklad SVJ sami. Jelikož ve vámi popsaném případě nemůže statutární orgán zasedání shromáždění vlastníků bytových jednotek svolat, neboť tento orgán již neexistuje, mohou toto zasedání svolat vlastníci bytových jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (minimálně však dva vlastníci bytových jednotek).
Další možností, jak určit statutární orgán Vašeho SVJ je tzv. rozhodnutí mimo zasedání. Dle § 1210/1 občanského zákoníku platí, že není-li svolané shromáždění vlastníků bytových jednotek způsobilé usnášet se (zejména pro nedostatečný počet přítomných vlastníků bytových jednotek), může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat (např. tedy i ti vlastníci bytových jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, minimálně však 2 vlastníci bytových jednotek), navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (k tomuto "dálkovému" způsobu hlasování více v § 1210 a násl. občanského zákoníku).
Podaří-li se ve Vašem případě zasedání shromáždění vlastníků bytových jednotek svolat, přičemž však v jeho rámci nedojde k určení statutárního orgánu SVJ, bude namístě postup dle § 165/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem (např. tedy na návrh kteréhokoli vlastníka bytové jednotky), chybějící členy statutárního orgánu soud na dobu než budou noví členové povoláni postupem určeným v zakladatelském právním jednání (v tomto případě ve stanovách SVJ).
Jinak soud jmenuje SVJ opatrovníka (§ 486 - § 488 občanského zákoníku), a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví.
Nebude-li tedy shromáždění vlastníků bytových jednotek schopno určit nový statutární orgán SVJ, bude kterýkoli vlastník bytové jednotky (popř. i SVJ samo) navrhnout místně příslušnému soudu, aby jmenoval statutární orgán sám (a to až do doby, kdy se to podaří shromáždění vlastníků bytových jednotek), soud pak může SVJ jmenovat také opatrovníka.
V souvislosti s absencí statutárního orgánu Vašeho SVJ upozorňuji na § 172/1 písm. c) občanského zákoníku, dle něhož zruší soud na návrh toho, kdo na tom osvědčí právní zájem, nebo i bez návrhu, právnickou osobu a nařídí její likvidaci, jestliže tato právnická osoba nemá déle než dva roky statutární orgán schopný usnášet se.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu poukazuji na § 1202 a § 1203, dle nichž platí, že:
- dokud má některý zakladatel SVJ většinu hlasů, je správcem domu a pozemku;
- pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku se obdobně použijí ustanovení o shromáždění vlastníků bytových jednotek;
- k rozhodnutí svolá vlastníky bytových jednotek správce;
- při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek;
- ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán SVJ návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění vlastníků bytových jednotek, neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník bytové jednotky.

Z Vašeho dotazu nicméně nevyplývá, zda jsou podmínky pro aplikaci § 1202 a § 1203 občanského zákoníku splněny.