Odmítnutí opravy v nájemním bytě pronajímatelem z důvodu dluhu nájemníka, nájemce

Podstatné je ještě zmínit, že jsem již skoro rok v insolvenci, kterou řádně splácím. Do insolvence se přihlásila i domovní správa na dlužné nájemné (dluh vznikl tím, že jsem 2010 nepřistoupila na zvýšené nájemné, tedy je to rozdíl od řádně placeného nájmu a zvýšeným nájemným). Referentka mi řekla, že pokud dlužím, nemůžou mi kotel opravit. Stanovy, nebo něco podobného k dispozici nemám, nejsou ani na webových stránkách DS a v nájemní smlouvě je pouze uvedeno: " opravy v bytě se zavazuje nájemce hradit dle platných právních předpisů. ". Má domovní správa právo zamítnout mi opravu kotle, pokud
splácím "dluh" v insolvenci? Jak dále postupovat? Na opravu takového rozsahu nemám fin. prostředky. Co když kotel bude na výměnu? Předem děkuji

ODPOVĚĎ:
V první řadě se budu zabývat argumentem města (jako pronajímatele), kterého zastupuje domovní správa, spočívajícím v tvrzení, že pokud městu dlužíte na nájemném, není povinno provést opravu zařízení bytu.
Dle § 2253/2 občanského zákoníku platí, že domáhá-li se nájemce plnění z nájemní smlouvy (např. se tedy domáhá opravy bytu či jeho zařízení) a pronajímatel odmítá plnit s námitkou nezaplacení nájemného, je nájemce povinen uložit dlužné nájemné, (popř. jeho spornou část) do notářské úschovy a vyrozumět o tom pronajímatele.
Z tohoto ustanovení lze skutečně dovodit, že pokud nájemce pronajímateli dluží na nájemném (popř. je určitá část nájemného mezi nájemcem a pronajímatelem sporná), není pronajímatel povinen plnit své povinnosti z nájemní smlouvy (např. povinnost opravit byt či jeho zařízení), dokud nájemce buď svůj dluh nevyrovná, nebo nesloží dlužnou (či spornou) částku do notářské úschovy (a dokud o tom pronajímatele nevyrozumí), následně je již pronajímatel zavázán své smluvní povinnosti plnit. Složením částky do notářské úschovy nájemce samozřejmě svůj dluh nikterak neuznává, tyto finanční prostředky náleží i nadále nájemci.
I přesto, že sdělení domovní správy vychází z platné právní úpravy, nelze shora uvedený § 2253/2 občanského zákoníku na Váš případ aplikovat, a to právě z důvodu probíhajícího insolvenčního řízení (přestože to z dotazu nevyplývá, předpokládám, že ve Vašem případě bylo soudem schváleno oddlužení ve formě plnění splátkového kalendáře).
V této souvislosti je totiž nutné si uvědomit, že věřitelé, kteří své pohledávky uplatňují podáním přihlášky do insolvenčního řízení, se uspokojují v závislosti na způsobu řešení úpadku, a to rozvrhem při konkursu, plněním reorganizačního plánu při reorganizaci nebo plněním při oddlužení (což je i Váš případ), jak vyplývá z § 165/1 insolvenčního zákona.
Při oddlužení plněním splátkového kalendáře je dlužník povinen po dobu 5 let měsíčně splácet nezajištěným věřitelům ze svých příjmů částku; kterou dlužník rozvrhne prostřednictvím insolvenčního správce mezi nezajištěné věřitele podle poměru jejich pohledávek způsobem určeným v rozhodnutí insolvenčního soudu o schválení oddlužení (§ 398/3 insolvenčního zákona, totéž vyplývá např. i z § 409/1 insolvenčního zákona).
Oddlužení ve formě plnění splátkového kalendáře je tedy řízeným splácením dlužníkových dluhů. Pokud se město, jako Váš věřitel, přihlásilo do insolvenčního řízení, splácíte v současné době i jeho pohledávku, a to ve výši a způsobem, jak o tom rozhodl insolvenční soud (a jak je toto rozhodnutí realizováno Vám přiděleným insolvenčním správcem). Z tohoto důvodu na Váš případ § 2253/2 občanského zákoníku nedopadá, neboť přestože městu na nájemném dlužíte, svůj dluh řádně (a to se souhlasem města a insolvenčního soudu) splácíte.
Pokud byste se nyní rozhodla celý svůj dluh na nájemném vyrovnat, porušila byste tím svou povinnost neposkytovat nikomu z věřitelů žádné zvláštní výhody (jak vyplývá z § 412/1 písm. f) insolvenčního zákona). Porušení tohoto zákazu by pro Vás mohlo mít velmi neblahé důsledky:
- dle § 418/1 písm. a) insolvenčního zákona by mohl insolvenční soud rozhodnout o zrušení schváleného oddlužení a zároveň rozhodnout o řešení Vašeho úpadku konkursem (tzn. zpeněžením veškerého Vašeho majetku),
- za splnění určitých podmínek byste se mohla dopustit i trestného činu zvýhodnění věřitele dle § 223 trestního zákoníku.
Shora uvedené lze shrnout tak, že současné tvrzení pronajímatele, resp. domovní správy, nemá oporu v platné právní úpravě. Níže se proto budu zabývat otázkou, kdo (zda pronajímatel či nájemce) je povinen hradit opravu či výměnu plynového kotle v nájemním bytě:
Dle § 2257 občanského zákoníku platí, že:
- pronajímatel je povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání;
- nájemce je povinen provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Co se rozumí pojmem "drobné opravy bytu" stanoví nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Dle § 4 písm. h) a i) nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. Za drobné opravy se dále považují i výměny drobných součástí shora vyjmenovaných předmětů.
Shora uvedené lze shrnout tak, že opravu plynového kotle (popř. výměny jeho drobných součástí) je povinen provádět a hradit nájemce, zatímco výměnu celého plynového kotle (či výměnu jeho větších součástí) je povinen provádět a hradit pronajímatel.
Přesáhne-li součet nákladů za shora uvedené drobné opravy v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se již nepovažují za drobné opravy (§ 6/1 nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu). Podstatnou roli tedy hraje i cena případné opravy plynového kotle (na financování téže opravy se tak může podílet nájemce i pronajímatel).
Podlahovou plochou bytu se rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
V současné chvíli Vám proto doporučuji konzultovat technický stav kotle s odborníkem, který Vám sdělí, zda je zapotřebí provedení opravy (či více oprav) plynového kotle, nebo bude nutné plynový kotel vyměnit. Tuto konzultaci můžete dohodnout samozřejmě i s pronajímatelem (jedná se ostatně o jeho plynový kotel).
Dospějete-li k závěru, že:
- je zapotřebí vyměnit větší součásti plynového kotle, nebo
- je zapotřebí vyměnit celý plynový kotel, nebo
- převyšují náklady opravy plynového kotle shora uvedený roční finanční limit,
můžete se opakovaně (s poukazem na shora uvedená ustanovení příslušných právních předpisů) obrátit na pronajímatele s výzvou k odstranění vad bytu, za které pronajímatel odpovídá (a k jejichž odstranění je tudíž povinen).
V souvislosti s odstraňováním vad bytu, za které odpovídá pronajímatel, upozorňuji na tato ustanovení občanského zákoníku:
- § 2264/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu;
- § 2265/1 občanského zákoníku, dle něhož je pronajímatel povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil;
- § 2265/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného;
- § 2265/3 občanského zákoníku, dle něhož platí, že neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.
Nebude-li pronajímatel k výměně či opravě plynového kotle ochoten ani přes Vaší výzvu (kterou Vám doporučuji učinit písemně, a to tak, aby Vám jeden podepsaný stejnopis výzvy zůstal a druhý jste pronajímateli doručila poštou s dodejkou), nezbude Vám, než se splnění pronajímatelových povinností domáhat soudní cestou. Pro přípravu žaloby můžete využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 182/2006 Sb. , o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon)
zákon č. 40/2009 Sb. , trestní zákoník
nařízení vlády č. 308/2015 Sb. , o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/