SVJ založené ze zákona
- Uložil(a): Mgr. Eva Vetešníková - právník
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 26. červenec 2016
Dům má 6 stejně velkých bytových jednotek (1+2). Byty byly prodány obecním úřadem v roce 1994 stávajícím nájemníkům, kteří projevili o koupi zájem - 4 nájemci si byty odkoupili, z toho jedna nájemkyně, v té době pracující na témže obecním úřadě, si rovněž odkoupila zbývající dvě bytové jednotky, o které tehdejší nájemníci zájem neměli.
Po odprodeji bytů nebylo v domě založeno družstvo ani SVJ. Doklady za vodné a stočné, daň z nemovitostí, pojištění domu, faktury za spotřebu elektiřnu nebytových prostor jsou adresovány na majitelku v roce 1994 nabytých 3 bytů. 2011 jsem se obrátila na advokátní poradnu se žádostí o založení SVJ. Advokátkou mi bylo sděleno, že do SVJ nikdo nikoho nemůže nutit, a že by při jednání docházelo k patovým situacím. Z toho důvodu mi doporučila SVJ nezakládat. 2013 zmíněná majitelka své dva byty převedla na dcery, a před rokem jedna z nich odprodala byt kamarádovi. Předkupní právo jsem jí nepodepsala. Byt přesto prodala. Nyní má náš dům "šest" vlastníků, ve značné míře jsou dva noví majitelé ovlivňování zmíněnou majitelkou - matkou.
Podle zákona splňujeme podmínky pro vznik SVJ, obrátím se opět na advokátní poradnu se žádostí o založení SVJ. Mám obavy, že se nikdo nezúčastní, neb ostatním dvěma majitelům daná situace zřejmě vyhovuje, s majitelkou chtějí mít klid. Za odpověď a doporučení postupu děkuji, Martina
ODPOVĚĎ:
Je třeba uvést, že za popisovaného stavu SVJ ve Vašem případě pravděpodobně vzniklo ze zákona.
SVJ je jednou z forem právnických osob, které jsou vymezeny v občanském zákoníku, a to jako „jiný subjekt o kterém to stanoví zákon“, ve smyslu § 18 odst. 2 písm. d) obč. zák. Jde o právnickou osobu zvláštního druhu, která vzniká ze zákona, jestliže jde o dům, v němž je alespoň pět jednotek (což je základním předpokladem, aby SVJ vůbec mohlo podle zákona o vlastnictví bytů vzniknout) a nastanou podmínky, s nimiž zákon spojuje vznik SVJ (tj. podmínky stanovené v § 9 odst. 3 nebo odst. 4 zákona o vlastnictví bytů - tedy např. skutečnost, že tři byty jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků).
Vzhledem k tomu, že SVJ vzniklo je na místě formalizovat jeho fungování, jinak se SVJ bude řídit vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb.
K zodpovězení Vaší původní otázky, tedy k opravě havarijního komína lze uvést obecné pravidlo, podle nějž platí, že pokud se jedná o věc využívanou (resp. určenou) pro všechny bytové jednotky, podílí se všichni vlastníci rovným dílem; pokud se jedná o věc určenou pouze pro jednu bytovou jednotku je její údržba záležitostí vlastníka dané bytové jednotky.