Kdo platí opravu balkonů v domě SVJ při prohlášení bývalého majitele (SBD), že jsou balkony součástí bytů
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 24. listopad 2016
Naše SVJ bylo ustanoveno 2011 a pečuje o dům s 41 byty, některé mají balkony. SBD, jako původní vlastník domu vydalo 2000 „Prohlášení vlastníka“, ve kterém uvádí balkony jako součást bytu. Někde jsem slyšel, že toto zákon respektuje. Kdo v tomto případě bude hradit opravy balkonů. Kdo musí podepsat „Prohlášení vlastníka“, aby tento dokument byl právně závazný. Děkuji. Petr
ODPOVĚĎ:
Dle dřívější i současné právní úpravy představovaly balkony společnou část bytového domu. Konkrétně tomu tak bylo dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů (který pozbyl účinnosti ke dni 31. 12. 2013), totéž pak vyplývá i z § 5/1 písm. f) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (který je platnou právní úpravou).
Dle platné právní úpravy (a bylo tomu tak i dle právní úpravy předchozí) však mohou být některé společné části bytového domu přenechány konkrétnímu vlastníku bytové jednotky k výlučnému užívání (§ 1160/2 občanského zákoníku). Typickými společnými částmi bytového domu, které mohou (a často bývají) přenechávány k výlučnému užívání konkrétním vlastníkům bytových jednotek, jsou právě balkony. Předpokládám proto, že v prohlášení vlastníka, o kterém se v dotazu zmiňujete, jsou balkony označeny právě jako společné části bytového domu, které jsou přenechány konkrétním vlastníkům bytových jednotek k výlučnému užívání.
Dle § 1175/2 občanského zákoníku je vlastník bytové jednotky povinen udržovat na svůj náklad tu společnou část bytového domu, která mu byla přenechána k výlučnému užívání, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, což se může odrazit rovněž v modifikaci povinnosti příslušných vlastníků bytových jednotek přispívat na správu bytového domu a pozemku (§ 1180/1 občanského zákoníku).
Povinnost starat se o údržbu (resp. i opravy) společné části bytového domu, která byla vyhrazena některému vlastníkovi bytové jednotky k výlučnému užívání, by proto měla být stanovena vnitřními předpisy SVJ (zejména prohlášením vlastníka).
Dle § 1166/1 písm. b) bodu 2 občanského zákoníku musí prohlášení vlastníka obsahovat určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité bytové jednotky.
V této souvislosti připomínám, že rozhodování o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka bytové jednotky náleží do působnosti shromáždění SVJ (jak vyplývá z § 1208 písm. f) bodu 6. občanského zákoníku).
Je-li ve Vašem případě bytový dům spravován SVJ (tzn. že tento bytový dům již není vlastnictvím bytového družstva), je možné změnit prohlášení vlastníka postupem dle § 1169 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- vlastníci bytových jednotek mohou prohlášení vlastníka změnit;
. ke změně prohlášení vlastníka se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků bytových jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě; účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci bytových jednotek s většinou hlasů (popř. s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení vlastníka), a to i když nejsou stranami dohody.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde (s výjimkou právních předpisů již neplatných) :
https://portal.gov.cz/app/zakony/