Oprava pláště domu (výměna balkonu za lodžie) v domě SVJ a vliv plochy bytu na platbu za rekonstrukci balkonu
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 22. únor 2017
Jako SVJ chceme provést rekonstrukci balkonů - výměna za lodžie, v domě jsou jednotky s různou výměrou a příspěvky do fondu oprav jsou placeny z poměrů bytové plochy. Vzhledem k tomu, že lodžie je stejně velká pro všechny byty a náklad na ni je stejný, chtěli bychom při čerpání úvěru provádět splácení tak, aby jednotlivé byty platili stejně, tedy ne přepočet dle plochy, ale na bytovou jednotku.
Všechny ostatní platby – správa, fond oprav atd. by byly zachovány. Za jakých podmínek je toto možno provést, stačí 100% souhlas všech vlastníků? Máme přijaty nové stanovy v patrně standardním znění. Děkuji za odpověď. Tadeáš
ODPOVĚĎ:
Dle § 1180/1 občanského zákoníku platí, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník bytové jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku bytové jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka bytové jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Občanský zákoník tedy výslovně počítá s tím, že vlastníci bytových jednotek se mohou dohodnout odchylně od znění zákona. Dle § 1208 písm. d) občanského zákoníku patří dl působnosti shromáždění SVJ mimo jiné schválení celkové výše příspěvků na správu bytového domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků.
V této souvislosti připomínám, že:
- shromáždění SVJ tvoří všichni vlastníci bytových jednotek; každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech;
- shromáždění SVJ je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků bytových jednotek, kteří mají většinu všech hlasů; k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků bytových jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů
(jak vyplývá z § 1206 občanského zákoníku).
Dle mého názoru je proto možné odhlasovat na shromáždění SVJ, že ti vlastníci bytových jednotek, kteří mají ve výlučném užívání balkón, budou přispívat do fondu oprav určitou částku (a to všichni ve stejné výši), která bude určena na splácení úvěru. Bude-li tento mechanismus odhlasován všemi vlastníky bytových jednotek, bude situace bezvadná, k úspěšnému odhlasování nicméně postačí i nadpoloviční většina vlastníků bytových jednotek (nevyžadují-li stanovy pro tento případ většinu kvalifikovanou).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/