Povodeň, záplava pronajatého nebytového prostoru - musí ho uvést do původního stavu pronajímatel nebo nájemce?

ODPOVĚĎ:
Záleží na tom, do jaké míry byl nebytový prostor v důsledku povodně poškozen, resp. jak rozsáhlé opravy budou k odstranění následků povodní zapotřebí.
I v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání se aplikují obecná ustanovení o nájmu (jak to vyplývá z§ 2302/1 občanského zákoníku). Lze proto vyjít z§ 2207/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. “
Z tohoto ustanovení je zřejmé, že v první řadě je vždy nutné nahlédnout do nájemní smlouvy. Ve Vašem případě se jedná o odstavec 5.8. nájemní smlouvy, který zní:
„Nájemce hradí a zajišťuje běžnou údržbu, úklid a drobné opravy Nebytového prostoru v rozsahu a významu, v jakém jsou vymezeny nařízením vlády č. 308/2015 Sb. , o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu …“
Jelikož je v nájemní smlouvě výslovně odkázáno na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. , je nutné se řídit jeho ustanoveními (přestože toto nařízení vlády cílí na byty, nikoli nebytové prostory). V této souvislosti jsou podstatná následující ustanovení tohoto nařízení vlády:
- § 2, dle něhož platí, že:
„Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. “
- § 4 písm. a) – c), dle něhož platí, že:
„Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu“
- § 6/1, dle něhož platí, že:
„Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. “
Odstraňování následků povodně nelze zajisté považovat za běžnou údržbu bytu (první z výše uvedených odrážek proto není aplikovatelná). Co se týče drobných oprav bytu, je podstatné, zda postačí práce vyjmenované v druhé z výše uvedených odrážek, aby byly všechny následky povodně odstraněny, anebo zda bude nutné vynaložit větší rozsah prací. Vždy je pak nutné mít na zřeteli i třetí z výše uvedených odrážek (zakotvující absolutní finanční limit, při jehož překročení se nadále o drobné opravy jednat nemůže).
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 308/2015 Sb. , o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu