Jak se domáhat odstranění okna ve štítu domu sousedova domu (obvodová zeď)

1. Stavební úprava na vlastním pozemku, při společné hranici se sousedním pozemkem a objektem:
a) úprava terénu, zvýšení terénu max. do 60cm, v ploše cca. 38m2. Jednalo se o zapravení prohlubní na pozemku.
b) vybudování zídky na společné hranici se sousedním pozemkem v délce cca. 12,5m, výška od sousedova terénu různá, max. výška je do 1 m.
Část této zídky je při sousedovu domu. Původně jsme chtěli přihrnout terén na sousedův dům, na nopovou fólii, zeď domu by tak provětrávala, jednalo by se o levné a účinné řešené. Soused však nesouhlasil, požadoval zídku a odskok 20 cm. Takto jsme to provedli, teď však soused opět nesouhlasí a požaduje, že odskok od jeho domu musí být 40 cm, aby si mohl v případě potřeby opravit základy domu. Bohužel zídku již máme postavenou.
DOTAZ 1: Víme, že musíme umožnit přístup sousednímu vlastníkovi na náš pozemek za účelem opravy, údržby domu. Avšak musíme strpět jeho požadavky, co my můžeme stavět na vlastním pozemku? Musíme pro něj zachovat náš pozemek volný, aby jak tvrdí on, si mohl někdy základy domu opravit? Jaký zákon, § mu toto umožňuje požadovat, popřípadě jaký zákon, § brání naše vlastnictví? dle § 1020 nového občanského zákoníku snad nelze toto považovat za "rozumný důvod"?
DOTAZ 2: Mohu na společné hranici pozemku, na kraji sousedního domu (blízko oken obytných místností), u mého vjezdu, umístit popelnice? Jaká vzdálenost musí být dodržena?
2. Na našem pozemku máme umístěnou sousedovu kanalizaci i s poklopem, pro svod dešťových vod sousedního domu. Malá zpevněná plocha sousedova pozemku je vyspádována na náš pozemek, s odtokem právě do této kanalizace.
DOTAZ: Musíme tuto akceptovat? Podléhala i dříve umístění stavby, stavebnímu povolení? Mohu požadovat, aby si soused na vlastní náklady tuto odstranil, přemístil? Jestliže se nedochovaly žádné záznamy o stavebním povolení ani na Stavebním úřadě, v archivu, jak postupovat?
3. Stávající zídka na hranici pozemků, mezi dvorky domů. Tato sousedova zídka je mírně vychýlena na můj pozemek. Soused požaduje, abychom stávající vysazené stromy, vysoké nad 3 m, z našeho pozemku odstranili, z důvodu, že tyto způsobují vychylování zídky. Architekt, který plánuje naše stavební úpravy je však opačného názoru, a to, že kořenový systém by měl zídku tlačit opačným směrem. Keře tedy nejsou problémem.
DOTAZ: Má právo soused požadovat odstranění stromů? I když stromy nejsou tímto problémem?
4. Sousedův dům, na společné hranici pozemků, má ve štítu okno (nevíme zda z bytového prostoru), dle vizuálního shlédnutí je staršího data.
DOTAZ: Mohlo se dříve okno ve štítu, do cizího pozemku povolovat? Jestliže nebylo okno povoleno, lze prohlášením souseda, že se jedná o vydržovací právo, okno povolit? Děkuji, s pozdravem Klára.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Odstup zídky od sousedova domu:
Dle § 1020 občanského zákoníku platí, že má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků.
Aby mohlo být toto ustanovení občanského zákoníku ve Vašem případě aplikováno, muselo by být odůvodnění sousedova požadavku rozumné z objektivního hlediska. Zdůvodňuje-li však Váš soused svůj požadavek pouze eventuální budoucí opravou základů domu, nelze o aplikaci § 1020 občanského zákoníku uvažovat. Lze dodat, že rozdíl odstupu zídky od sousedova domu o 20 cm by na provádění opravy základů domu neměl žádný vliv (neboť i odstup zídky o 40 cm od sousedova domu je pro provádění oprav základů domu velmi malý).
Shora uvedené lze shrnout tak, že na základě pouhého spekulativního odůvodnění nemůže Váš soused v žádném případě oprávněně určovat, jakým způsobem můžete stavebně upravovat svůj pozemek.
2/ Umístění popelnic:
Žádný právní předpis nestanoví minimální odstupovou vzdálenost popelnic od sousedního domu či pozemku.
Pakliže by např. zápach z popelnic Vašeho souseda obtěžoval, mohl by se proti nevhodnému umístění popelnic bránit s použitím § 1013/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že vlastník (zde Vy) je povinen se zdržet všeho, co působí, že mimo jiné pach vniká na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku.
Váš soused by se mohl (i soudní cestou) bránit proti tomu, aby byl vnikáním pachu rušen ve výkonu vlastnického práva ke svému pozemku (jak vyplývá z § 1042 občanského zákoníku).
3/ Sousedova dešťová kanalizace:
Přestože to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že vlastníkem předmětné dešťové kanalizace je Váš soused.
V zásadě platí, že vsakování či odtok dešťové vody musí být řešeny na pozemku, na který déšť dopadá. Dle § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek.
Pro posouzení, zda je sousedova dešťová kanalizace na Vašem pozemku umístěna oprávněně či nikoli, by bylo nutné znát řadu podrobností (které však z dotazu nevyplývají), zejména rok, v němž byla tato kanalizace vybudována a skutečnost, zda se tak stalo se souhlasem Vašeho právního předchůdce (tehdejšího vlastníka Vašeho pozemku).
Je možné, abyste se v současné chvíli domáhali toho, aby soused dešťovou kanalizaci z Vašeho pozemku odstranil. Rozhodnete-li se zahájit v této věci soudní řízení, upozorňuji na skutečnost, že veškerá svá tvrzení budete povinni řádně prokázat (stejně jako Váš soused). V oboustranné důkazní nouzi (která může pro nejasný časový původ dešťové kanalizace nastat) pak nebude možné výsledek soudního řízení odhadnout (lze ostatně předpokládat, že soudem budete vedeni ke smírnému urovnání sporu).
Neexistuje-li dokumentace stavby, může být stavebním úřadem nařízeno vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby či pasportu stavby (§ 125 stavebního zákona).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu podotýkám, že popsaná situace je řešitelná i zřízením služebnosti (věcného břemene). Konkrétně dle § 1270 občanského zákoníku platí, že:
- kdo má služebnost okapu, má právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně nebo ve žlabu;
- kdo má služebnost okapu, musí svodní žlab, byl-li zřízen, udržovat v dobrém stavu; také musí, napadne-li mnoho sněhu, sníh včas odklidit.
Služebnost okapu může být sjednána na dobu určitou i neurčitou, úplatně i bezúplatně. Ke vzniku služebnosti je zapotřebí její zápis do katastru nemovitostí.
4/ Sousedův požadavek na pokácení stromů:
Dle § 1017/1 občanského zákoníku platí, že má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků, a vysadil-li je nebo nechal-li je vzrůst, aby je odstranil. Nestanoví-li jiný právní předpis nebo neplyne-li z místních zvyklostí něco jiného, platí pro stromy dorůstající obvykle výšky přesahující 3 m jako přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m.
I v tomto případě by odůvodnění sousedova požadavku muselo být objektivně rozumné. Domníváte-li se, že kořenový systém Vašich stromů není příčinou vychýlení sousedovy zdi, můžete vyčkat, zda se bude Váš soused domáhat pokácení stromů soudní cestou (v takovém případě by vše pravděpodobně záviselo na posouzení znalcem).
5/ Okno v sousedově štítu:
I v tomto případě by bylo nutné vědět, kdy bylo předmětné okno zřízeno, resp. zda k tomu byl dán Vaším právním předchůdcem souhlas. V zásadě se však právní úprava v této oblasti nijak dramaticky nezměnila, tzn. že dnes (09.09.2016) platná pravidla (s určitými obměnami) vycházejí z předchozí právní úpravy (i v minulosti bylo možné získat pro zřízení okna směřujícího k sousedovu domu výjimku).
V současné chvíli se můžete obrátit na místně příslušný stavební úřad s podnětem k prošetření skutečnosti, zda bylo sousedovo okno zřízeno s přivolením stavebního úřadu.
Závěrem své odpovědi podotýkám, že pokud Váš soused zřídil předmětné okno protiprávně, nepřichází v tomto ohledu žádné vydržení v úvahu. Vydržení je institutem soukromého práva, stavební úpravy domu bez příslušného přivolení stavebního úřadu jsou však záležitostí práva veřejného (tzn. že i v současné chvíli může po Vašem sousedovi stavební úřad požadovat, aby předmětné okno odstranil, popř. aby požádal o dodatečné povolení této stavební úpravy).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/