Spekulantská firma koupila podíl pozemku a nutí k prodeji celého pozemku nebo odkoupení podílu - jak se bránit pokud o podíl nemám zájem a svůj pozemek chci?

Dědicové získali dvě oplocené části s výměrou větší než 5/15 celého pozemku. Majitelka 1/15 ji chtěla prodat, ale nikdo z ostatních majitelů o její podíl neměl zájem. Jednalo se přibližně o 110 m2. Její podíl koupila firma obchodující s pozemky, která ostatním majitelům v současné době vyhrožuje soudem, placením soudních poplatků a posudků, pokud od ní její podíl neodkoupíme, nebo naše podíly neprodáme. Poslali nám Předžalobní výzvu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve smyslu ust. § 142a zák. č. 99/1963 Sb. , občanského soudního řádu. Uvádí, že bude nucena využít své právo ustanovené ust. § 1143 zák. č. 89/2012 Sb. , občanského zákoníku. Firma se o svojí část pozemku nestará a tvrdí, že jim zaplatíme ještě soudní výlohy. Dotaz: Je možné, aby soud přikázal, ostatním majitelům tento podíl koupit nebo svůj podíl firmě prodat, když o prodej ani koupi nemají zájem? Domníváme se, že firma si svůj podíl 1/15 zděděné části pozemku, který koupila, může nechat zaměřit, vyjmout z bezpodílového spoluvlastnictví a obchodovat si s ním samostatně. Jak se máme bránit nátlaku a požadavkům firmy?

ODPOVĚĎ:
Postup firmy je – z ryze právního hlediska – v pořádku. Každý spoluvlastník je totiž oprávněn žádat své oddělení ze spoluvlastnictví či jeho zrušení a vypořádání. V této souvislosti lze odkázat na § 1140 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.
Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. “
Pokud mezi spoluvlastníky nedojde k dohodě o zrušení spoluvlastnictví (což je i Vámi popsaný případ), nezbývá, než se v této souvislosti obrátit na soud, který rozhodne. Vyplývá to z § 1143 občanského zákoníku:
„Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. “
Nyní k Vašim dotazům:
1/ Je možné, aby soud přikázal ostatním majitelům tento podíl koupit nebo svůj podíl firmě prodat, když o prodej ani koupi nemají zájem?
Způsoby vypořádání spoluvlastnictví jsou zakotveny v občanském zákoníku, stejně jako pořadí, které musí být zachováno.
V první řadě se musí soud zabývat možností rozdělení spoluvlastněné věci. Konkrétně dle § 1144 občanského zákoníku platí, že:
„Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.
Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. “
Pokud není rozdělení věci možné, je soud povinen postupovat dle § 1147 občanského zákoníku:
„Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. “
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že soud nemůže svým rozhodnutím zbývajícím spoluvlastníkům vnutit vlastnictví podílu firmy, stejně jako není možné, aby soud spoluvlastnické podíly přiřkl firmě (jednalo by se de facto o vyvlastnění).
2/ Jak se máme bránit nátlaku a požadavkům firmy?
Pokud se firma v předžalobní výzvě odvolává na § 142a Občanského soudního řádu, je vhodné vědět, že toto ustanovení se na Váš případ nevztahuje. Dle prvního odstavce tohoto ustanovení totiž platí, že:
„Žalobce, který měl úspěch v řízení o splnění povinnosti, má právo na náhradu nákladů řízení proti žalovanému, jen jestliže žalovanému ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním návrhu na zahájení řízení zaslal na adresu pro doručování … výzvu k plnění. “
Řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví však není řízením o splnění povinnosti – v těchto řízeních tedy není vítěze a poraženého, nýbrž soud rozhodne o tom, zda se spoluvlastnictví zrušuje a pokud ano, jak bude zrušené spoluvlastnictví vypořádáno. V nedávné době ostatně Ústavní soud judikoval, že v řízeních o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví by si měl v zásadě každý účastník nést své vlastní náklady (samozřejmě s určitými výjimkami) :
https://www.usoud.cz/aktualne/iudicium-duplex-stanovisko-plena-ustavniho-soudu
Pokud tedy firma tvrdí, že zbývající spoluvlastníci jí budou povinni nahrazovat náklady řízení, jedná se o bluffování, resp. o pokus vyvinout na spoluvlastníky nátlak.
Nemá-li žádný ze spoluvlastníků zájem o zakoupení podílu firmy, lze vyčkat, jak se firma nadále zachová. Bude-li skutečně podána k soudu žaloba, mělo by být možné vše se soudcem rozumně vyřešit – soudy mají obecně povinnost pokusit se vést účastníky ke smíru. Mají-li zbývající účastníci zájem o profesionální hájení svých práv, mohou se nechat zastoupit advokátem:
www.advokatikomora.cz
(a to advokátem zabývajícím se oblastí občanského práva).
___________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád