Má majitel pozemku nárok na odškodnění při změně územního plánu?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Odpovědnost za škodu, náhrada škody (občanské právo)
- Zveřejněno: 22. leden 2014
2008 jsme s manželem koupili stavební parcelu. 2/2011 proběhla změna územního plánu a ze stavební parcely se stala zahrádkářská kolonie, ale pouze v grafické části, v textové žádná změna neproběhla. Jak se můžeme bránit? Máme nárok na nějaké finanční vyrovnání, odškodnění? Děkuji, Helena
ODPOVĚĎ:
Na Vámi popsaný případ se v současné době vztahuje § 102/2 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení náleží vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu, finanční náhrada. Tato náhrada pak vlastníkovi pozemku náleží ve výši vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši (zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby) nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku.
Povinnost poskytnout náhradu za změnu v území (např. tedy změnou územního plánu) na základě písemné žádosti vlastníka (která musí obsahovat prokázání majetkové újmy) má obec, která územní plán změnila. Nedojde-li k dohodě o výši náhrady, rozhodne o její výši soud (§ 102/5 stavebního zákona).
Úskalí aplikace § 102/2 stavebního zákona na Váš případ je jeho odložená účinnost. Zatímco takřka celý stavební zákon nabyl účinnosti již 1. 1. 2007, byla účinnost § 102/2 odložena až na 1. 1. 2012 (§ 198 stavebního zákona). V okamžiku, kdy došlo ke změně územního plánu Vám tudíž právo na náhradu vzniklé újmy dle § 102/2 stavebního zákona nesvědčilo, přičemž ekvivalentní zákonná úprava do 1. 1. 2012 neexistovala.
Ani přes shora uvedené však není Vaše šance na získání náhrady za vzniklou újmu zcela zmařena. V obecné rovině platí, že: každý má právo vlastnit majetek, přičemž vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu; nucené omezení vlastnického práva je pak možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu (čl. 11/1 a 4 Listiny základních práv a svobod). Na základě tohoto ustanovení je pak možné se domáhat náhrady vzniklé újmy i za období, kdy stavební zákon dosud tuto problematiku neupravoval, resp. jeho příslušné ustanovení nenabylo ještě účinnosti. K této problematice se pak podstatným způsobem vyslovil rovněž rozšířený senát Nejvyššího správního soudu v usnesení ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009 – 120, z něhož si dovolím krátkou citaci:
„… Výše uvedené skutkové podstaty náhrad nepokrývají celou škálu možných případů, kdy zásah (též v podobě omezení vyplývajícího z územního plánu) do vlastnického práva má takovou intenzitu, že je nezbytné jej kompenzovat náhradou. Vzniká tedy otázka, jak takovouto mezeru v právní úpravě řešit. Že se o mezeru v právní úpravě jedná, je zjevné - z čl. 11 Listiny, zejména z jeho odstavce 4 vyplývá, že každý jinak přípustný zásah do vlastnického práva … musí být kompenzován. Pojem „nucený zásah do vlastnického práva“ je autonomním pojmem Listiny základních práv a svobod a je neodmyslitelně spojen s vlastnickým právem jako s jedním ze základních ústavně zaručených práv … Pokud tedy zákonodárce výslovně upravuje náhrady jen pro některé myslitelné případy, zatímco o jiných mlčí, nelze než … dospět k závěru, že uvedenou náhradu by bylo možno přiznat na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona, čítaje v to i ustanovení o subjektech povinných k výplatě náhrad, o lhůtách a procedurách k jejich poskytnutí a o soudní ochraně … “
Neboť se pak Vaše právo na náhradu vzniklé újmy promlčuje ve standardní tříleté promlčecí lhůtě (tzn. přibližně v měsíci únoru 2014), doporučuji Vám kontaktovat advokáta v co možná nejkratší době:
a s jeho pomocí se obrátit na obec s žádostí o poskytnutí finanční náhrady, popř. podat současně (pro předejití promlčení Vašeho práva) žalobu k soudu.