Nevrácení rezervačního poplatku a rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3448/2012
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Ostatní smluvní vztahy a sankce
- Zveřejněno: 8. prosinec 2013
10/2013 jsem uzavřela rezervační smlouvu s RK na koupi ubytovací jednotky ve vlastnictví developera a zaplatila rezervační poplatek. Do týdne jsem měla podepsat budoucí kupní smlouvu s prodávajícím, smlouva měla být zaslána vyhotovená pro další konzultaci s hypotečním specialistou neprodleně, abych mohla jednat o úvěru.
RK mi zaslala návrh smlouvy plný chyb až po 4 dnech a na základě mých námitek pak nový, opět s věcnými chybami - den před uplynutím lhůty pro podpis BKS. Termíny pro podpis mi nenavrhla, pouze se omluvila za špatný návrh smlouvy. Rezervační smlouva obsahuje ustanovení: "pokud nedojde k podpisu z důvodů na straně prodávajícího, končí její účinnost nejpozději po stanoveném datu a bude vrácen rezervační poplatek." Chtěla jsem rezervační poplatek vrátit - prý jsem měla možnost požádat o prodloužení lhůty pro podpis smlouvy a že jsem to neudělala není důvod k vrácení rezervačního poplatku. Děkuji, Laura
ODPOVĚĎ:
Pro provedení komplexnější právní analýzy Vašeho případu by bylo zapotřebí seznámit se důkladněji s celým textem Vámi uzavřené rezervační smlouvy, ve své odpovědi proto budu vycházet toliko z informací Vámi poskytnutých.
Z kontextu Vašeho dotazu předpokládám, že k podpisu návrhu smlouvy o budoucí smlouvě kupní došlo pouze z Vaší strany, tzn. že návrh této smlouvy nebyl prodávajícím (developerskou společností) ve sjednané lhůtě již podepsán. Současně pak předpokládám, že Vámi uzavřená rezervační smlouva obsahuje ujednání stanovící, že „… pokud nedojde k podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní z důvodů na straně kupujícího, končí její účinnost nejpozději po stanoveném datu a rezervační poplatek se nevrací … “, resp. rezervační smlouva pro případ Vašeho prodlení pravděpodobně obsahuje ujednání o smluvní pokutě, která se svou výší rovná rezervačnímu poplatku (jedná se alespoň o běžnou praxi realitních kanceláří).
V tomto ohledu je v obecné rovině vhodné si uvědomit, že dle § 522 Občanského zákoníku je věřitel (zde realitní kancelář) v prodlení, jestliže neposkytl v době plnění součinnost potřebnou ke splnění dluhu (tzn. Vašeho závazku k podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní). V takových případech je věřitel zejména povinen nahradit dlužníkovi náklady, které mu tím vznikly, dále na něj přechází nebezpečí nahodilé zkázy věci (netýká se Vašeho případu), kromě toho je dlužník oprávněn žádat od věřitele náhradu jiných škod způsobených mu prodlením, lze-li věřiteli přičítat zavinění (v tomto ohledu by bylo možné uvažovat o povinnosti realitní kanceláře nahradit Vám škodu vzniklou zmařením plánované koupě).
Ke skutkově obdobnému případu se v nedávné době vyslovil rovněž Nejvyšší soud (konkrétně v rozhodnutí ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012), přičemž došel opětovně k závěru, že smluvní pokuty odpovídající svou výší uhrazeným rezervačním poplatkům jsou v rozporu s platnou právní úpravou. K tomuto judikátu více zde:
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat advokáta, s jeho pomocí pak zaslat realitní kanceláři tzv. předžalobní výzvu, nebude-li realitní kancelář reagovat, nezbude Vám, než se obrátit s žalobou na soud: