Vydržení práva užívání cesty dlouhodobým používáním, využíváním cesty

Od r. 2016 však nový vlastník (dědic původní vlastnice) žádá za používání cesty náhradu v nepřiměřené výši (cca 150 m cesty za 3.600 Kč/rok) a odmítá zřízení věcného břemene - služebnosti cesty, včetně kladení fyzických překážek do cesty. Za jakých podmínek mohu získat právo cesty - služebnost vydržením? Děkuji. Servác.

ODPOVĚĎ:
V první řadě Vám doporučuji ověřit, zda je předmětná příjezdová cesta veřejně přístupnou či veřejně nepřístupnou účelovou komunikací. V této souvislosti lze vyjít z § 7 zákona o pozemních komunikacích, dle něhož platí, že:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků …
Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad. “
Pokud předmětná příjezdová cesta:
a/ splňuje všechny znaky dle výše citovaného prvního odstavce a zároveň
b/ splňuje další dva znaky, které dovodila judikatura (jedná se o I. nutnou komunikační potřebu a II. souhlas vlastníka s jejím obecným užíváním, přičemž tento souhlas může být dovozen i z chování právních předchůdců současného vlastníka),
jedná se o veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Jako taková by pak podléhala tzv. právu obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
Pro získání naprosté jistoty Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu), který by měl být schopen Vám sdělit, zda se jedná o veřejně přístupnou či veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci.
Vyjde-li najevo, že se skutečně jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, bude k jejímu užívání oprávněn každý, a to bezplatně (přičemž vlastník této příjezdové cesty bude povinen to strpět). Pokud by vlastník příjezdové cesty v jejím obecném užívání bránil (například instalací pevných překážek), mohl by se dopustit přestupku dle § 42a/1 písm. a) zákona o pozemních komunikacích (za který může být uložena pokuta do 500.000,- Kč).
Pokud by předmětná příjezdová cesta byla veřejně přístupnou účelovou komunikací, bylo by zřizování služebnosti (věcného břemene) samozřejmě zbytečné, jelikož oprávnění tuto cestu bezplatně užívat by vyplývalo přímo ze zákona.
Vyjde-li naopak najevo, že o veřejně přístupnou účelovou komunikaci nejde, budete se moci pokusit o zřízení služebnosti (věcného břemene). Pokud nebude možné se s vlastníkem příjezdové cesty dohodnout (což dle znění dotazu předpokládám), bude nutné se v této věci obrátit s žalobou na soud.
Soudní cestou byste se mohl domáhat zřízení služebnosti cesty, a to na základě vydržení tohoto práva, resp. jeho mimořádného vydržení. Dle § 1095 občanského zákoníku platí, že:
„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. “
Prokazování splnění podmínek pro mimořádné vydržení je jednodušší, jelikož postačí prokázat, že dané právo je vykonáváno nepřetržitě po dobu dvaceti let (přičemž dobrá víra se nezkoumá). Pokud by podmínky pro mimořádné vydržení nebyly splněny, bylo by nutné tvrdit, že došlo k řádnému vydržení (v jehož případě je nutné právo nepřetržitě vykonávat – v dobré víře – po dobu alespoň deseti let).
Bude-li nutné řešit tuto věc soudní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
Pokud by se Vám nepodařilo docílit zřízení služebnosti na základě vydržení, mohl byste se ještě domáhat zřízení tzv. nezbytné cesty (která může mít opět podobu služebnosti). Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:
„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. “
Pakliže byste neuspěl ani s žalobou na zřízení nezbytné cesty, přicházelo by ještě v úvahu zahájení vyvlastňovacího řízení (na jehož základě by došlo k nucenému zřízení služebnosti). Konkrétně dle § 170/2 stavebního zákona platí, že:
„Právo k pozemku … lze … omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup k pozemku nebo stavbě …“
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon