Zkolaudovaný dům souseda postavený příliš blízko u hranice pozemků v rozporu se stavební dokumentací (projektem) - jak se bránit?

A teď došlo k problému se sousedy, kde nedodržujeme 7 metrů vzdálenost mezi okny obytných místností, ale jen 6,5 m. Sousedi nám nechtějí dát souhlas a vyhrožují, že tam nikdy stát dům nebude. Stavební úřad nám vydal předběžné stavební povolení a nyní nám vlastně nechce vydat klasické stavební povolení. My jsme v pasti. Koupili jsme pozemek, na kterém se zřejmě nedá stavět, máme předběžné stavební povolení, ale klasické pro banku nám nikdo nedá. Zjistili jsme, že sousední dům je postavený 1 m od plotu, na stavebním úřadě je ale dokumentace, která uvádí 4 m od plotu. Tedy dům je postaven jinak než byl v projektové dokumentaci a je zkolaudován. Žádný souhlas ale není evidován. Údajně ho měl dát předchozí majitel, který nám pozemek prodal. Kdo by mohl prosím být odpovědný za celou situaci? Stavební úřad, který vydal předběžné stavební povolení na základě nákresů a nakonec ho nevydá? Na základě toho jsme pozemek koupili. Nebo původní majitel, který nám mohl zatajit, že se tam nedá vlastně stavět, a zřejmě někomu dal souhlas s tím, že si to mohou blíže postavit a tím pádem my se nevejdeme do 7m. Nebo realitní kancelář, která pozemek inzerovala jako stavební a přitom se nedá stavět? Máme ještě papír od realitního makléře, který nám na něm dal napsané údaje k pozemku, fotku a že se může stavět do 14 dní, že je již vše předběžně zařízeno. Již to řešíme 7 měsíců. Mezitím nám běží hypotéka a doba, do které musíme postavit dům. Děkuji za radu. Michaela

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:
1/ Předběžné stavební povolení:
Z Vašeho dotazu není zřejmé, co máte na mysli "předběžným stavebním povolením", neboť stavební zákon (ani jiný právní předpis) tento pojem nezná.
Ve svém § 177/5 písm. d) hovoří stavební zákon toliko o "předběžném povolení", tento pojem se však vztahuje ke stavbám, které je nezbytné bezodkladně provést ke zmírnění nebo odvrácení dopadů živelní pohromy nebo závažné havárie stavby, což, jak předpokládám, není Váš případ.
Mohu se proto pouze domnívat, že Vámi zmiňované "předběžné stavební povolení" je ve skutečnosti předběžnou informací ve smyslu § 139 správního řádu. Z důvodu této nejasnosti se nebudu Vámi zmiňovaným "předběžným stavebním povolením" dále zabývat.
2/ Vzájemné odstupy staveb:
Ve Vašem případě je klíčový § 25/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m;
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.
Na tomto místě připomínám, že dle § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území lze rodinný dům umístit až na hranici pozemků. Dle tohoto ustanovení konkrétně platí, že:
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu;
- v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna či větrací otvory;
- musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek;
- stavba (ani její část) nesmí přesahovat na sousední pozemek.
Ve Vašem případě je pak zejména nutné připomenout, že ze shora uvedených pravidel (dle § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území) může být stavebním úřadem udělena výjimka (jak vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území). Tzn. že maximální možná odstupová vzdálenost mezi rodinnými domy může být snížena, popř. že může být povoleno, aby byla proti sobě umístěna okna obytných místností v menší než povolené vzdálenosti.
Pro udělení výjimky je zapotřebí, aby nebyla ohrožena bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu. O udělení výjimky rozhoduje v rámci probíhajícího stavebního řízení stavební úřad (§ 169/2 a 3 stavebního zákona).
Řešením Vámi popsané situace proto může být podání žádosti o udělení výjimky z některého z pravidel dle § 25/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území (samozřejmě za podmínky, že Vaší žádosti bude stavebním úřadem vyhověno).
3/ Stavební povolení:
Přestože v dotazu zmiňujete, že stavební úřad rozhoduje o vydání stavebního povolení, mám o této skutečnosti určité pochybnosti (neboť stavební povolení je laickou veřejností často zaměňováno za jiné typy souhlasů, které stavební úřad vydává).
V této souvislosti upozorňuji, že dle § 104/1 písm. a) stavebního zákona postačí, aby stavební úřad vydal souhlas s ohlášením stavebního záměru rovněž v případě staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Pokud Váš stavební záměr nepřekračuje žádný z těchto limitů, postačí provést ohlášení tohoto stavebního záměru stavebnímu úřadu (přičemž stavební úřad musí toto ohlášení samozřejmě odsouhlasit).
Dle § 105/1 písm. f) stavebního zákona musí stavebník (Vy) ke svému ohlášení připojit rovněž písemné souhlasy vlastníků sousedních pozemků s ohlašovaným stavebním záměrem (tyto souhlasy musí být umístěny na situačním výkresu).
Nepodaří-li se Vám získat souhlasy všech Vašich sousedů, nevydá stavební úřad souhlas s ohlášením Vašeho stavebního záměru. To však neznamená konec Vašeho stavebního záměru. V souladu s § 107/1 totiž v takovém případě stavební úřad zahájí "klasické" stavební řízení, na jehož konci (za splnění všech předepsaných podmínek) vydá stavební povolení. Pro vydání stavebního povolení pak již není zapotřebí předkládat stavebnímu úřadu souhlasy Vašich sousedů (tzn. že sousedé nemohou svým nesouhlasem Váš stavební záměr definitivně zablokovat).
V současné chvíli Vám proto doporučuji:
- vyjasnit, zda ve Vašem případě proběhlo ohlášení stavebnímu úřadu, nebo zda jste skutečně žádali o vydání stavebního povolení (tato skutečnost je podstatná pro zodpovězení otázky, zda je zapotřebí získat písemné souhlasy všech sousedů či nikoli) ;
- navštívit místně příslušný stavební úřad a konzultovat zde možnosti dalšího postupu (tzn. zda bude z důvodu absence souhlasů všech sousedů zahájeno "klasické" stavební řízení, zda je možné udělit výjimku z některého z pravidel dle § 25/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území) ;
- bude-li stavebním úřadem i přes veškerou Vaši snahu rozhodnuto ve Váš neprospěch, bude možné se proti tomuto rozhodnutí bránit (a to návrhem na přezkum či odvoláním).
Závěrem své odpovědi pouze dodávám, že možným řešením Vašeho problému by mohlo být zmenšení Vašeho domu o 0,5 m (pokud Vám tato vzdálenost "chybí" k dodržení předepsané sedmimetrové odstupové vzdálenosti).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/