Reklamace podhledové kvality PB3 schodiště u investora a změna projektové dokumentace ke stavbě

Závěr posudku je, že tyto vady jsou jednoznačně v rozporu s požadavkem na kvalitu PB3 dle TP ČBS u povrchu stropů schodišťových podest. Dále jsou tyto vady i v rozporu s požadavky na kvalitu betonu PB1 (nejnižší stupeň) u povrchu schodišťových ramen domu. Dle posudku je kvalita předmětných povrchů, zejména schodišťových ramen, velmi nízká a obsahuje závažné vady, které jsou zcela v rozporu s požadavky na povrchové betony. Posudek jsme zaslali investorovi a očekávali návrh na řešení – návrh na postup pro odstranění zjištěných závad byl součástí posudku. Avšak reakce investora byla i přes zcela jasné závěry posudku zamítavá s tímto odůvodněním: Zadavatelem stavby bytového domu je xy bytové družstvo, které je i držitelem autorských práv k projektové dokumentaci a k designovému řešení - xy bytové družstvo, tak určuje požadavky na design budovy, jejích interiérů a odsouhlasuje vzorky či provedení pohledových prvků. V tomto případě pak požadavkem xy bytové družstvo, bylo provedení budovy s „raw“ prvky, které jsou čistě surově betonové a industriální a které mají vytvářet dojem průmyslového designového stylu. V prostorech budovy je tak využíván kontrast surového betonu, skla a antracitových klempířských prvků. xy bytové družstvo tak v rámci realizace stavby a autorského dozoru záměrně nepožadovalo po zhotoviteli provedení třídy PB3 pohledového betonu. I z tohoto důvodu ve Standardech provedení bytů tato třída pohledového betonu nebyla uvedena a naopak je ve Standardu uvedeno pouze v provedení „pohledový beton“. Tyto Standardy jsou Vám k dispozici a byly i přílohou smluvní dokumentace, stejně tak byla zajištěna prohlídka nemovitosti před její samotnou koupí. Domnívám se, že ústní změna parametrů projektové dokumentace (dohoda mezi investorem a stavební firmou) by neměla být možná a že dle stavebního zákona musí být tyto změny buď ohlášeny stav. úřadu, nebo musí být ve stavebním deníku. Poslední instancí by asi mohla být kolaudace, kde by v zápisu bylo uvedeno, že parametry dle projektové dokumentace nebyly dodrženy, ale i tak se domnívám, že označení „pohledový beton“ musí splňovat minimálně nejnižší stupeň kvality betonu PB1, což dle posudku nesplňuje. Potřebovala bych tedy potvrdit, zda jsou mé domněnky správné a na jaké paragrafy stav. zákona bychom se v odpovědi na zamítavé stanovisko mohli odvolat. S pozdravem, Daniela.

ODPOVĚĎ:
Vámi popsaný problém je nutné vnímat ve dvou rovinách:
1/ Stavebněprávní rovina:
Odchylky od stavebním úřadem schválené projektové dokumentace jsou zcela běžným jevem, který je stavebním úřadem schvalován buď v průběhu výstavby (změna stavby před jejím dokončením), anebo v rámci kolaudačního řízení. Může se ovšem samozřejmě stát, že stavební úřad si některé odchylky nepovšimne (resp. není na ni upozorněn) – pak vzniká protiprávní stav, kdy je stavba realizována v rozporu se schválenou projektovou dokumentací (a může se tudíž jednat o tzv. černou stavbu).
V této souvislosti se můžete obrátit na místně příslušný stavební úřad a ověřit u něj, zda byla předmětná odchylka od schválené projektové dokumentace v průběhu výstavby či kolaudace řešena či zda zůstala nepovšimnuta.
2/ Soukromoprávní rovina:
Vámi popsaný spor má ryze soukromoprávní charakter – jedná se v podstatě o reklamaci zjištěných vad. V tomto ohledu je podstatné, zda je SVJ stranou smlouvy o dílo (jejímž předmětem je bytový dům), resp. v jakém právním postavení vůči zhotoviteli stavby se vlastně nachází.
Nebude-li možné dospět k dohodě, nezbývalo by SVJ, než se v této věci obrátit s žalobou na soud. V této souvislosti je podstatné, zda je zhotovitel stavby schopen prokázat, že bytové družstvo (které bylo – jak předpokládám – objednatelem stavby) skutečně v průběhu výstavby odsouhlasilo změnu kvality pohledových betonů. Pokud by totiž zhotovitel stavby takové odsouhlasení prokázal, bylo by podání žaloby velmi na pováženou – zhotovitel stavby může být jen těžko odpovědný za změnu stavby, která byla objednatelem schválena (či dokonce požadována).