Délka výpovědní lhůty u podnikatelských prostor - nový občanský zákoník 2014 (§ 3074 NOZ)
- Uložil(a): Mgr. Jiří Soukop (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 28. listopad 2014
Mám uzavřenou nájemní smlouvu nebytových prostor na dobu neurčitou od 1.4.2011, a je v ní sjednána a mnou podepsána tříměsíční výpovědní lhůta (důvody nejsou vymezené). Pronajímatel mi nyní bez udání důvodu poslal nečekanou výpověď, s 3 měsíční výpovědní lhůtou. V průvodním dopise (ne v samotné výpovědi) udává, že důvodem je podepsání nové nájemní smlouvy s jiným nájemcem.
Podle NOZ je (myslím nově) výpověď z nájmu prostor sloužících pro podnikání 6měsíční. Ve stanovené lhůtě 1 měsíc jsem napsala námitky, které ovšem pronajímatel neuznal a trvá na 3 měsíční výpovědní lhůtě. Prý v NOZ je sjednána "smluvní volnost" a že tedy platí mnou podepsaná 3 měsíční výpovědní lhůta ze dne 1.4.2011. Kdo má pravdu? Je zákon více než smlouva? Mohu se opřít o NOZ a vyžadovat 6timěsíční výpovědní lhůtu? Pokud ano, uspěla bych (potřebuji jen odhad) s žalobou u soudu, když se s pronajímatelem nedá domluvit (vzhledem k jeho již uzavřené nové nájemné smlouvě s někým jiným)? Nebo musím přijmout 3 měsíční výpovědní lhůtu? Jde mi o to, že je ve smlouvě sjednaná vysoká pokuta v případě, že po skončení nájmu nevyklidím užívané prostory (50Kč/m2/den, prostory mají cca 250m2). Děkuji, Marie
ODPOVĚĎ:
Dle § 3074 NOZ se nájem řídí ode dne účinnosti zákona NOZ. Ustanovení smlouvy, která budou v rozporu s kogentními ustanoveními NOZ, nebudou aplikovatelná a nadále se bude přihlížet k novým kogentním ustanovením NOZ. Z toho plyne, že Vaše uváha je na místě a nově pro výpověď smlouvy platí lhůta šesti měsíců. Jen těžko lze uzavření smlouvy s novým nájemcem považovat vy smyslu § 2312 NOZ za vážný důvod.
Dávejte ovšem pozor na lhůty stanovené v § 2314 odst. 1, 3. Dle odstavce 3 bych pak podal:
---
žádost o přezkoumání oprávněnosti soudem
žalobce: Vy žalovaný: ?? (údaje ze smlouvy)
Místně příslušný je soud, v jehož obvodu je nemovitost, týká-li se řízení práva k ní.
V žádosti je nutno přesně vymezit nebytový prostor (bude asi ve smlouvě), doložit kopii nájemní smlouvy, kopii Vám doručené výpovědi, kopii odeslaných námitek včetně kopie dokladu o jejich odeslání, důkazy dle odst. 3 § 2314: že druhá strana nevzala svou výpověď zpět (uplynutí jednoho měsíce od doručení námitek), předložit kopii přípisu, kterým druhá strana reagovala a konečně do 2 měsíců, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi tento návrh podat. (POZOR NA VČASNOST!!! )
Podání je taktéž zatíženo poplatkovou povinností ve výši 5000, -, což budete následně v návrhu žádat zaplatit od žalované.
Jelikož byla výpověď podána v rozporu se zákonem, když zákonná výpovědní lhůta je 6 měsíců, výpovědní lhůta 3 měsíce je dle § 2312 možná pouze z vážného důvodu, ten však ve výpovědi absentuje, navrhuji vzhledem k výše uvedeným skutečnostem vydání následujícího rozsudku:
1. Určuje se, že výpověď ze dne?? , doručená žalobkyni dne?? , je neoprávněná, a tudíž je neplatná.
2. Žalobkyně žádá úhradu nákladů řízení, a to soudního poplatku a dalších nákladů?? .
---
Dříve než za 6 měsíců od podání platné výpovědi nejste povinna prostory vyklidit, tudíž dříve po Vás taktéž vlastník nemůže požadovat jakoukoliv sankční úhradu, hradíte-li řádně sjednané nájemné.