Běžné opotřebení bytu nájemcem - co je to? (§ 2293/1 nového občanského zákoníku 2014)

Při ukončení podnájmu a předávání pokoje byly do předávacího protokolu majitelem zapsany následující škody: škrábanec na desce stolu a škrábance na botníku. Následně byla tato poškození (dle mého názoru běžné opotřebení) účtována za 100 a 200, - což mi bylo odečteno z vrácené kauce. I přes můj nesouhlas jsem tento protokol musel podepsat a škodu uhradit, protože v opačném případě majitel hrozil tím, že mi naúčtuje celou cenu za uvedený nábytek a přenechá mi jej. Lze se proti tomuto nějak zpětně bránit? Navíc jsem dodatečně zjistil, že jako přímý majitel nemovitosti se mnou měl uzavřít nájemní smlouvu, díky které mám větší oporu v občanském zákoníku a ne pouze podnájemní smlouvu (majitel není nájemcem daného byto, ale přímý majitel). Lze nějak takto uzavřenou smlouvu zpochybnit? Děkuji, Vendelín

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:

1/ Náhrada škody na nábytku:
V obecné rovině platí, že při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci (nejčastěji pojímaný jako předávací protokol), přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu (§ 2225/1 občanského zákoníku).

V případě nájmu bytu je pak tato problematika upravena speciálně v § 2293/1 občanského zákoníku, dle něhož odevzdá nájemce byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

Občanský zákoník v žádném ze svých ustanovení výslovně neřeší, co se rozumí termínem "obvyklé opotřebení při řádném užívání", resp. "běžné opotřebení při běžném užívání", lze však usuzovat, že tento termín zahrnuje zejména normální pokles estetických a funkčních vlastností věcí, který je přímým a obvyklým následkem jejich běžného užívání, a to s přihlédnutím k délce takového užívání.

Pokud jste se závěry pronajímatele nesouhlasil, nebyl jste v žádném případě povinen předávací protokol podepsat, resp. by bylo vhodnější, kdybyste do předávacího protokolu svůj nesouhlas písemně vyjádřil. V současné chvíli se má naopak za to, že veškerý obsah předávacího protokolu odpovídá Vaší dohodě s pronajímatelem a možnost dalších právních kroků je tím značně omezena.

2/ Zpochybnění platnosti předávacího protokolu:
Dle § 551 občanského zákoníku platí, že o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby, tzn. že je-li právní jednání učiněno pod nátlakem, nemůže se o právní jednání vůbec jednat. V tomto ohledu je však otázkou, zda je možné Vámi popsaný postup pronajímatele hodnotit jako nátlak a to nátlak natolik intenzivní, který by měl za následek naprosté vyloučení projevu Vaší vůle.

V tomto ohledu se v současné chvíli můžete obrátit na pronajímatele s písemnou výzvou k vrácení částky, kterou Vám strhl z kauce, a to s odůvodněním, že se dle Vašeho názoru jedná o bezdůvodné obohacení na straně pronajímatele (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), k jehož vrácení je pronajímatel povinen, a to z důvodu neplatnosti předávacího protokolu, k jehož podpisu jste byl donucen pod nátlakem.

Nebude-li však pronajímatel na základě Vaší písemné výzvy ochoten částku 300 Kč vrátit, je dle mého názoru (s ohledem na výši sporné částky) podnikání dalších právních kroků (tzn. podání žaloby k soudu) zcela zbytečné.

3/ Zpochybnění platnosti podnájemní smlouvy:
Přestože ve Vašem případě bylo na místě uzavřít smlouvu nájemní, nelze z prostého faktu označení smlouvy jako "podnájemní" usuzovat na její neplatnost. V této souvislosti je vhodné upozornit na základní pravidla výkladu právních jednání dle občanského zákoníku:

- právní jednání se posuzuje podle svého obsahu (§ 555/1 občanského zákoníku), nikoli tedy podle svého názvu,

- co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět; nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen; při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (§ 556 občanského zákoníku),

- na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 574 občanského zákoníku),

- má-li neplatné právní jednání náležitosti jiného právního jednání, které je platné, platí toto jiné právní jednání, pokud je z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby (§ 575 občanského zákoníku),

- týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas (§ 576 občanského zákoníku).

S ohledem na shora uvedená základní interpretační pravidla každého právního jednání lze uzavřít, že předmětná podnájemní smlouva představuje spíše platné právní jednání, přičemž se na ní může pohlížet jako na smlouvu nájemní. Vzhledem k ukončení její platnosti se pak jakékoli zpětné zpochybňování její platnosti jeví jako zbytečné.