Zpětné nájemné pro nového majitele původně obecního pozemku (předzahrádka před domy)

2. Jak se určuje cena parcely (do 50m2), v KN označená jako ostatní zeleň a je v ní umístěna obecní kanalizace, plynová přípojka a obecní vodovod.
1997 jsme koupili od obce řadový domek vč. pozemku pod ním. V domě jsme bydleli od r. 1980. Při koupi bylo stanoveno, že předzahrádka a vjezd zůstanou v majetku obce (vede obecní vodovod a kanalizace). 04/2015 jsme obdrželi výzvu od současné majitelky parcely, která ho získala v restituci zaplatit od 04/2012 částku 280 Kč/měsíc. Předzahrádku i vjezd jsme udržovali a zvelebovali v dobré víře, že se jedná o obecní. Majitelka (spoluobčanka) neprojevila o něj zájem. Současně nabídla odkup této parcely, za cenu, která převyšuje částky, za které jsou pozemky v obci prodávané. Obec odmítla poskytnout jakékoliv informace ohledně změny vlastnictví s vyjádřením, že nebude do této záležitosti zasahovat. Děkuji, Kamila

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Žádost o vydání bezdůvodného obohacení:
Přestože to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že současná majitelka předmětných pozemků po Vás požaduje vydání bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. starého Občanského zákoníku a § 2991 a násl. nového občanského zákoníku), které jste získali užíváním těchto pozemků bez právního důvodu (tzn. bez svolení majitelky či bez smlouvy s touto majitelkou).
V první řadě je důležité, kdy se předmětné pozemky dostaly do vlastnictví současné majitelky (tzn. zda se tak stalo před dubnem 2012 (tedy zda již od této doby patří tyto pozemky současné majitelce) ).
Dle § 107 starého Občanského zákoníku (platného do 31. 12. 2013) se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčelo za dva roky ode dne, kdy se oprávněný (zde majitelka pozemků) dozvěděl, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil. Nejpozději se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčelo za tři roky ode dne, kdy k němu došlo. V případě období platnosti starého Občanského zákoníku (ve Vašem případě tedy období od dubna 2012 do prosince 2013) lze tudíž uvažovat o tom, že právo současné majitelky pozemků na vydání plnění z bezdůvodného obohacení je částečně promlčeno (a to za ty měsíce roku 2012 a 2013, od nichž již uplynuly více než 2 roky).
Dle § 629/1 nového občanského zákoníku (platného od 1. 1. 2014) trvá promlčecí lhůta tři roky (tedy 3 roky od chvíle, kdy se oprávněný dozví o tom, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil). Právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčí nejpozději za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo (§ 638/1 nového občanského zákoníku). Od 1. 1. 2014 proto nelze o promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení uvažovat (neboť od tohoto data dosud 3 roky neprošly).
Na počínání současné majitelky pozemků je zvláštní ta skutečnost, že přestože tyto pozemky získala v restituci již před několika lety, upozornila Vás na tuto změnu až nyní, a to tak, že po Vás vymáhá vrácení bezdůvodného obohacení (aniž by Vás před tím např. vyzvala k upuštění od užívání jejích pozemků). Z tohoto důvodu upozorňuji na § 8 nového občanského zákoníku, dle něhož platí, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (tzn. že svědčí-li majitelce pozemků právo na vrácení bezdůvodného obohacení, nemůže toto právo uplatňovat vypočítavým způsobem, tzn. zatajit přechod vlastnického práva na svou osobu a uživatele pozemků na tuto skutečnost upozornit až s výzvou k vydání bezdůvodného obohacení).
V současné chvíli Vám doporučuji zahájit s majitelkou pozemků jednání o výši jí vymáhaného bezdůvodného obohacení, přičemž ji upozorněte rovněž na přinejmenším zarážející způsob, jakým se svých práv domáhá. Výše vymáhaného bezdůvodného obohacení záleží plně na úvaze majitelky pozemků (která v tomto případě zvolila výpočet po jednotlivých měsících), v případě bezdůvodného obohacení za užívání cizích pozemků by mělo vymáhané bezdůvodné obohacení přibližně odpovídat výši nájemného, jaké by za takový pozemek mohlo být placeno. Je-li dle Vašeho názoru měsíční výše vymáhaného bezdůvodného obohacení nepřiměřená, můžete jeho úhradu odmítnout a vyčkat, zda bude majitelka pozemků svá práva vymáhat i soudní cestou (pak by o ne/přiměřenosti bezdůvodného obohacení rozhodl soud). Pro obranu v případném soudním sporu Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz

2/ Určení kupní ceny pozemků:
Kupní cena pozemků je (mezi soukromými osobami) předmětem dohody, tzn. že způsob určení této ceny není upraven žádným právním předpisem, cenu neurčuje ani žádný úřad. Je-li dle Vašeho názoru nabízená kupní cena příliš vysoká, navrhněte majitelce pozemků její snížení. Nedohodnete-li se, k uzavření kupní smlouvy nedojde. S majitelkou pozemků můžete také sjednat, že kupní cena bude určena třetí osobou, např. realitní kanceláří či soudním znalcem (v oboru oceňování majetku). Seznam soudních znalců naleznete zde:
http://datalot.justice.cz/justice/repznatl.nsf/$$SearchForm?OpenForm