Může nový majitel zrušit nájemní smlouvu na pronajatý pozemek
- Uložil(a): MUDr. Zbyněk Mlčoch (admin)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 21. srpen 2010
Můj otec je majitelem pozemků, které pronajmul společnosti zabývající se obhospodařováním pozemků. Pozemky rozprodal v roce 2001 (nechal si pouze jeden - v intravilánu obce) a skončil nájemní vztah s touto společností (nezanechal si smlouvu o ukončení). Nyní chce tento jedinný pozemek prodat, avšak ozval se jeden soukromý zemědělec, který tvrdí, že s touto společností co měla od otce pozemky v pronájmu, má tzv. směnnou smlouvu, která ho opravňuje k obhospodařování našeho pozemku a že to musí respektovat i nový potencionální kupec a dokládal to smlouvou uzavřenou mezi obcí a mým otcem - společností kde byli pozemky v pronájmu. Na smlouvě nejsou ani ověřené podpisy a otec tvrdí, že nic takového nepodepisoval a ani tuto smlouvu nemá. Na katastru nemovitostí je můj otec vlastníkem pozemku. Musí společnost u které byla nájemní smlouva archivovat tyto smlouvy? Jak se můžeme bránit vůči neoprávněnému obhospodařování našeho pozemku? Je směnná smlouva dědičná, respektive převoditelná na jiného vlastníka? Moc Vám děkuji, Stanislava
ODPOVĚĎ:
Pokud je otec vlastníkem na katastru nemovitostí, platí, že je vlastník on.
Pokud otec smlouvu, která je mu předkládána, nepodepsal, jedná se o absolutně neplatnou smlouvu. Navíc platí, že smlouvu se zmíněnou firmou již ukončil, vztahy, které měla tato firma s jinými osobami, nemusí otce zajímat. Tato společnost měla pozemky zřejmě v nájmu, a poskytovala jiným osobám podnájem. To podle všeho nebylo v rozporu se smlouvou, kterou s nimi uzavřel Váš otec, ale podnájem ze zákona zaniká, pokud zanikne nájem.
Pokud zmíněný soukromý zemědělec tvrdí, že musí nový majitel respektovat tento bývalý podnájem, není to pravda. Bylo by tomu tak, kdyby se jednalo pouze o nájem.
Podotýkám, že je zcela lhostejné, jak je smlouva pojmenována, vždy je nutné řídit se jejím obsahem. Pokud jde o smlouvu, která je označena za směnnou, jejím obsahem podle všeho je podnájem pozemku zmíněnému zemědělci, ale ne za finanční prostředky, ale za poskytnutí jiného pozemku k dispozici. Fakticky se ale jedná pořád o podnájem, akorát protiplněním nejsou peníze, ale jiná, penězi ocenitelná hodnota. Sepsání takové smlouvy nic nebrání, ale z povahy věci je vyloučeno, aby taková smlouva mohla platit i po ukončení smluvního vztahu mezi zmíněnou společností a Vaším otcem.
Společnost není povinna archivovat smlouvy.
Vůči neoprávněnému obhospodařování se můžete bránit žalobou k soudu. Nejprve ale zkuste kontaktovat danou firmu. Ta uzavřela s daným zemědělcem smlouvu a mohla by celou věc vyřešit.
Obecně platí, že dědicové dědí s majetkem i dluhy. Jsou také práva, která přecházejí na další majitele nemovitostí, ale taková musí být zapsána v katastru nemovitostí – jedná se o různá věcná břemena, nebo předkupní práva.
Pokud jde o nájem: § 680 občanského zákoníku stanoví, že pokud dojde ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou. Pronajímatel toto právo nemá.
Pokud otec smlouvu, která je mu předkládána, nepodepsal, jedná se o absolutně neplatnou smlouvu. Navíc platí, že smlouvu se zmíněnou firmou již ukončil, vztahy, které měla tato firma s jinými osobami, nemusí otce zajímat. Tato společnost měla pozemky zřejmě v nájmu, a poskytovala jiným osobám podnájem. To podle všeho nebylo v rozporu se smlouvou, kterou s nimi uzavřel Váš otec, ale podnájem ze zákona zaniká, pokud zanikne nájem.
Pokud zmíněný soukromý zemědělec tvrdí, že musí nový majitel respektovat tento bývalý podnájem, není to pravda. Bylo by tomu tak, kdyby se jednalo pouze o nájem.
Podotýkám, že je zcela lhostejné, jak je smlouva pojmenována, vždy je nutné řídit se jejím obsahem. Pokud jde o smlouvu, která je označena za směnnou, jejím obsahem podle všeho je podnájem pozemku zmíněnému zemědělci, ale ne za finanční prostředky, ale za poskytnutí jiného pozemku k dispozici. Fakticky se ale jedná pořád o podnájem, akorát protiplněním nejsou peníze, ale jiná, penězi ocenitelná hodnota. Sepsání takové smlouvy nic nebrání, ale z povahy věci je vyloučeno, aby taková smlouva mohla platit i po ukončení smluvního vztahu mezi zmíněnou společností a Vaším otcem.
Společnost není povinna archivovat smlouvy.
Vůči neoprávněnému obhospodařování se můžete bránit žalobou k soudu. Nejprve ale zkuste kontaktovat danou firmu. Ta uzavřela s daným zemědělcem smlouvu a mohla by celou věc vyřešit.
Obecně platí, že dědicové dědí s majetkem i dluhy. Jsou také práva, která přecházejí na další majitele nemovitostí, ale taková musí být zapsána v katastru nemovitostí – jedná se o různá věcná břemena, nebo předkupní práva.
Pokud jde o nájem: § 680 občanského zákoníku stanoví, že pokud dojde ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou. Pronajímatel toto právo nemá.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.