Výměna zábradlí na některých bytech SVJ - platí se to z fondu SVJ nebo by si měli komfortní zábradlí majitelé bytu v OV uhradit sami?

Plocha balkonů není započítána do podílu na společném vlastnictví a neměla tedy ani vliv na výši povinného příspěvku na správu domu. Z uvedených osmi si vlastníci dvou jednotek nechali na vlastní náklady provést nerezovou nástavbu zábradlí (estetické i funkční důvody). Následně někteří další projevili přání o stejnou úpravu.
A) Diskutuje se, že když jde o balkóny, které jsou (v souladu s prohlášením vlastníka i kupními smlouvami) společnými částmi domu, tak by náklady měly být ze zákona hrazeny z fondu společenství.
B) Proti tomu názor, že:
- Na balkonech nejde o havarijní stav, nejde ani o opravu či běžnou údržbu, ale jisté nepovinné vylepšení stavu, takže na případné úhradě nákladů by se muselo dohodnout společenství.
- Jenže úprava by se netýkala všech jednotek, ale jen některých, a to těch, které mají balkon. Z nich už ovšem někteří toto provedli na vlastní náklady.
- Proto se dohoda, že by ve prospěch jen některých jednotek bylo čerpáno ze společných fondů a navíc nikoli z důvodu naléhavých či dokonce havarijních, bude vždy jevit jako nespravedlivá pro nezúčastněnou část vlastníků.
- Případné zatížení čerpajících ve formě zvýšení povinného odvodu do fondu oprav se jeví rovněž jako nevhodné, dokonce neřešitelné. Navždy? Dočasně? Nešťastný precedens do budoucna.
Domníváme se, že samotný argument o balkonech jako společných částech domu je vzhledem k popsaným okolnostem pro účely nárokového čerpání z fondu společenství slabý a tedy nepoužitelný.
Závěr: Správným řešením je tedy financování takové akce (byť společenstvím předem povolené) z vlastních zdrojů každého vlastníka, u něhož k úpravě dojde. I to lze nakonec generovat jako dohodu vlastníků. Společenství by si dále například mohlo (možná dokonce mělo) odsouhlasit, že úpravy zábradlí balkonů budou mít povinně jednotný design, použitý materiál apod. Prosíme touto cestou o kvalifikovanou právní konzultaci k výše popsané záležitosti.

ODPOVĚĎ:
V daném případě je situace s ohledem na koupi jednotek až za účinnosti NOZ řešitelná dle NOZ. Z něho vyplývá, že v případě provedení opravy se zasahuje do společné části. Pokud zásah do společné části určené k výhradnímu užívání není technicky nutný nebo neodkladný, je vždy na dohodě mezi spoluvlastníky, jak do části zasahovat s ohledem na komfort jeho uživatele a tedy i jak bude oprava financována, zda ze společných peněz nebo každým vlastníkem z jeho zdrojů.
Vámi naznačené řešení je tedy zcela v souladu se zákonem, ovšem v daném případě by právě s ohledem na řešení společné části bylo přijatelné i financování ze záloh na fond oprav. Ovšem vždy po dohodě vlastníků.