Majitel sousedního pozemku umístil na zeď domu SVJ přístřešek pro auto bez oficiálního souhlasu SVJ - jak postupovat?

Jakým způsobem mohu vymáhat, že jednal protiprávně? Přístřešek je na jeho pozemku, ale opírá se o fasádu domu a částečně přesahuje a končí u zábradlí a schodů k našemu bytu. Lze tyto věci domlouvat na chodbě pouze s částí vlastníků domu SVJ? Bez zápisu v SVJ? Obávám se proto také dalších starostí z toho vyplývajících, jelikož fasáda je dřevěná (jedná se o vilovou roubenku). Pokud by došlo k plesnivění nebo jiným problémům na fasádě, jak se můžeme bránit před placením z našich společných peněz? Především mi jde o slušné chování a respekt ke mě jako spoluvlastníkovi nemovitosti a především o nesení důsledků z jeho rozhodnutí přichytit část k fasádě.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jakým způsobem mohu vymáhat, že jednal protiprávně?
Pokud soused svou stavební činností narušuje výkon Vašeho vlastnického práva (což lze dovodit, neboť o tomto zásahu do spoluvlastněného domu nebylo rozhodnuto nadpoloviční většinou spoluvlastníků), je možné se proti takovému počínání bránit s odkazem na § 1042 občanského zákoníku:
"Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje."
V dotazu uvádíte, že sousedův přístřešek částečně přesahuje nad spoluvlastněný pozemek. V tomto ohledu je vhodné připomenout, že pozemek je občanským zákoníkem vnímán jako trojrozměrný objekt, tzn. že součástí pozemku je i prostor nad jeho povrchem (§ 506/1 občanského zákoníku). Zasahuje-li proto sousedův přístřešek do prostoru nad spoluvlastněným pozemkem, zasahuje soused přímo do tohoto pozemku (a ruší tím výkon vlastnického práva).
Co se týče přesahu sousedova přístřešku, připomínám, že se jedná o jev nežádoucí, resp. protiprávní i z veřejnoprávního hlediska. Konkrétně dle § 23/2 a § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území platí, že:
"Stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek ..."
"S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu ... musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek."
Protiprávnost sousedova počínání spočívá především v tom, že realizoval zásah do vlastnického práva, aniž by s tím vyslovila souhlas potřebná většina spoluvlastníků (k tomu více v odpovědi ad 2/). Tento problém je proto vhodné vyřešit nejdříve mezi spoluvlastníky. Pokud by většina spoluvlastníků s tímto stavebním zásahem nesouhlasila, bylo by možné vyzvat souseda, aby vše uvedl do původního stavu. V případě nedohody by bylo možné řešit vše i soudní cestou. Druhou variantou je kontaktování stavebního úřadu a upoozornění na fakt, že sousedův přístřešek přesahuje nad Váš pozemek.
2/ Lze tyto věci domlouvat na chodbě pouze s částí vlastníků?
Ne, rozhodně nelze. Základní pravidla pro rozhodování spoluvlastníků jsou zakotvena v § 1128/1 a v § 1129/1 občanského zákoníku:
"O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů."
"K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků."
Je-li ve Vašem případě dům spoluvlastněn šesti spoluvlastníky, je zřejmé, že souhlas tří z nich nemůže v žádném případě postačovat, jelikož se nejedná ani o nadpoloviční většinu. V tomto případě soudím, že nadpoloviční většina hlasů spoluvlastníků by měla postačovat (jelikož realizace sousedova stavebního záměru nepředstavuje dle mého názoru významnou záležitost týkající se spoluvlastněného domu).
Především pak platí, že každému spoluvlastníkovi musí být dána příležitost se k věci vyjádřit a hlasovat (není tedy možné získat souhlasy nadpoloviční většiny spoluvlastníků a ostatní o hlasování ani neinformovat).
Ve Vámi popsaném případě je vhodné poukázat ještě na § 1128/2 občanského zákoníku:
"Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě ..."
V první řadě je tedy nutné vyřešit tento problém interně, tedy mezi spoluvlastníky. Pokud by nedošlo k dohodě, může být spor řešen i soudní cestou.
3/ Pokud by došlo k plesnivění nebo jiným problémům na fasádě, jak se můžeme bránit před placením z našich společných peněz?
Pakliže by se prokázalo, že příčinou poškození Vašeho domu je sousedův přístřešek, mohla by být založena jeho odpovědnost za takto vzniklou škodu. V případě jeho neochoty škodu odstranit či nahradit by bylo možné po něm náhradu vymáhat, a to opět i soudně. V takovém případě by však bylo nezbytné, aby spoluvlastníci rozhodovali a postupovali jednotně.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území