Stavba s přesahem střechy nad pozemek - jak zakázat stavbu sousedovi?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
Prosím Vás o radu jak postupovat v případě, že můj soused koncem roku 2016 vystavěl na své zahradě jakousi stavbu se sedlovou střechou - snad udírnu, která částí střechy přesahuje na můj pozemek a zabírá asi 3 m2 plochy. Vůbec se mě na to nezeptal a ani snad neproběhlo žádné stavební řízení, protože nikdo se neptal na souhlas souseda.
Ještě horší ale je, že stavba má komín těsně vedle mé zahrady a veškerý kouř jde k nám do dvora, zahrady i domu. V poslední době kouří skoro každý den i večer a nemůžeme otevřít okna. Moje 81 letá matka se vrátila z nemocnice, kde překonala těžký zápal plic, je ležák a my jí nemůžem ani otevřít okno a vpustit čerstvý vzduch. Bohužel ten komín tam stojí již delší dobu než celá stavba, ale ještě nikdy ho tolik nepoužívali, dříve spíš vyjímečně. Několikrát jsem se se sousedem snažila domluvit, vždy slíbil, že to nějak vyřeší, ale marně, není s ním domluva. Jakou mám nyní možnost se bránit? Máme podat stížnost na obecní úřad, že nás obtěžuje kouřem? Co když to zapře? Máme volat policii? Můžeme podat návrh na odstranění stavby na stavební úřad? Je to černá stavba? Děkuji, Ludmila
ODPOVĚĎ:
Obecní úřad ani Policie ČR Vám v řešení Vámi popsaného problému nemohou trvale pomoci, neboť otázka sousedsko-stavebních sporů nespadá do jejich kompetencí. Orgány, na které je možné se v této věci obrátit, jsou stavební úřad a okresní soud.
Přesah sousedovy střechy nad Váš pozemek má dvě roviny, a to soukromoprávní a veřejnoprávní:
a/ Dle § 506/1 občanského zákoníku je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem. Zasahuje-li tedy soused do prostoru nad Vaším pozemkem, zasahuje přímo do Vašeho pozemku, tzn. že Vás omezuje ve výkonu Vašeho vlastnického práva. Z tohoto důvodu se můžete proti sousedovu počínání bránit podáním žaloby k místně příslušnému okresnímu soudu. Dle § 1042 občanského zákoníku totiž platí, že vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.
b/ Dle § 23/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území musí být stavby na pozemcích umisťovány tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. Toto pravidlo je dále zakotveno v § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že stavba ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. Z těchto požadavků lze dle § 26 téže vyhlášky udělit výjimku, to však pouze za splnění předpokladů dle § 169 stavebního zákona.
Domníváte-li se, že soused postavil předmětnou stavbu tzv. načerno, doporučuji Vám kontaktovat místně příslušný stavební úřad, který v této věci zahájí řízení o odstranění stavby. V rámci tohoto řízení dá stavební úřad Vašemu sousedovi šanci černou stavbu tzv. legalizovat (tedy získat dodatečné povolení). V takovém případě však bude nutné, aby soused splnil všechny podmínky, jako by získával příslušné povolení před zahájením stavebních prací (§ 129 stavebního zákona).
Co se týče obtěžování kouřem, je nutné vycházet z § 1013/1 občanského zákoníku, dle něhož je každý vlastník povinen se zdržet všeho, co působí, že (mimo jiné) kouř a pach vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.
Vámi popsané problémy Vám doporučuji řešit současně veřejnoprávní i soukromoprávní cestou, tedy kontaktováním místně příslušného stavebního úřadu i doručením předžalobní výzvy, v níž souseda upozorníte na jeho protiprávní počínání a budete se domáhat okamžitého zjednání nápravy (a to ať už se jedná o přesah sousedovy střechy, tak o obtěžování kouřem). Pro přípravu předžalobní výzvy (a případné následné žaloby) Vám doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
Lze předpokládat, že předžalobní výzva psaná na hlavičkovém papíře advokátní kanceláře (opatřená kopií plné moci, kterou advokátovi udělíte) zapůsobí na Vašeho souseda mocnějším dojmem, než kdybyste si předžalobní výzvu připravovala sama.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:
- Stavba udírny souseda přesahující velkou částí přes plot nad pozemek souseda - jak se bránit?
- Obtěžování kouřem z udírny souseda postavené načerno na hranici pozemků a přesahující střechou nad pozemek