Odpovědnost prodávajícího za vzniklou škodu - byt se skrytými vadami
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Odpovědnost za škodu, náhrada škody (občanské právo)
- Zveřejněno: 8. srpen 2012
V září 2011 jsem koupila byt ve starém činžovním domě. Byl uváděný jako cihlový, ve špatném stavu, dva roky v něm majitelka nebydlela. Prodávající přistoupil na slevu 15 tisíc, uvedl ve smlouvě jen jednu skrytou vadu – nefunkční odpad. Na všechny ostatní dotazy ohledně plynu, vody, komína atd. uvedl, že je vše v přádku, že se v bytě před dvěma lety bydlelo.
Na opětovnou žádost nedoložil revizi na starou karmu, jen návod k obsluze. Uváděl ale, že karma byla funkční a komín vyvložkovaný. Při rekonstrukci jsem zjistila, že komín vložkovaný nebyl, dokonce při stávajícím stavu hrozilo vyhoření. Zapojení plynu bylo neodborné, nebylo možné pro připojení topení nechat současný stav, bylo tedy nutné všechny trubky přeložit znova a to dokonce od hlavního uzávěru ve sklepě. Stejně tak vodu, nebyl jen vadný odpad, ale i trubky - stupačka. Posledním problémem byl vyhořelý zásuvkový okruh ve dvou pokojích. Je možné požadovat slevu z původní ceny bytu? A jak postupovat? Děkuji, Nela
ODPOVĚĎ:
Dle § 596 Občanského zákoníku má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit. Poruší-li prodávající tuto svou povinnost, tzn. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny (odpovídající povaze a rozsahu vady), jedná-li se o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit (§ 597/1 Občanského zákoníku).
Ve Vašem případě by bylo možné aplikovat rovněž § 597/2 Občanského zákoníku, dle něhož má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti a nebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým.
Přestože to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, předpokládám, že k převzetí bytu došlo rovněž v září 2011. Je-li tomu tak, zaniklo Vaše právo domáhat se odpovědnosti prodávajícího za vady bytu soudní cestou uplynutím 6 měsíců od převzetí bytu (§ 599/1 Občanského zákoníku), vše samozřejmě za předpokladu, že jste vady bytu u prodávajícího v této době již nereklamovala (což však z Vašeho dotazu nevyplývá).
Není patrně vyloučeno, abyste svá práva z vad bytu uplatnila i po uplynutí shora uvedené lhůty (tj. abyste prodávajícímu zaslala doporučený dopis, v němž popíšete vady bytu a jejich rozsah a budete požadovat např. poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny bytu), v tomto případě však vše záleží na dobré vůli prodávajícího, tzn. rozhodne-li se prodávající Vaší reklamaci nevyhovět, nemůžete se již proti takovému postupu bránit podáním žaloby.
Náhrady Vámi vynaložených nákladů (zejména co se týče rekonstrukce bytu) by bylo možné se domáhat prostřednictvím odpovědnosti prodávajícího za vzniklou škodu. Dle § 600 Občanského zákoníku není uplatněním práv z odpovědnosti za vady (tzn. rovněž neuplatnění těchto práv) dotčeno právo na náhradu škody. Budou-li tedy splněny podmínky dle § 420 Občanského zákoníku, tzn. vznikla-li na Vaší straně majetková újma vyjádřitelná v penězích a byla-li tato újma zapříčiněna porušením právní povinnosti prodávajícího (zde povinnosti seznámit Vás se všemi vadami bytu, resp. žádné vady nezamlčet), můžete se po prodávajícím domáhat náhrady takto vzniklé škody. Lze Vám opět doporučit obrátit se na prodávajícího s písemnou výzvou k náhradě vzniklé škody (kterou přesně vyčíslíte, popř. doložíte fakturami apod.); jednu podepsanou kopii výzvy si ponechte, výzvu doručte prodávajícímu prokazatelným způsobem (tj. doporučeně s dodejkou nebo osobně za přítomnosti svědka). Náhrady škody se dle § 106/1 a 2 Občanského zákoníku můžete domáhat ve lhůtě dvou let ode dne, kdy jste se dozvěděla o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá, nejpozději pak ve lhůtě tří let od chvíle, kdy škoda vznikla.
Ve Vašem případě by bylo možné aplikovat rovněž § 597/2 Občanského zákoníku, dle něhož má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti a nebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým.
Přestože to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, předpokládám, že k převzetí bytu došlo rovněž v září 2011. Je-li tomu tak, zaniklo Vaše právo domáhat se odpovědnosti prodávajícího za vady bytu soudní cestou uplynutím 6 měsíců od převzetí bytu (§ 599/1 Občanského zákoníku), vše samozřejmě za předpokladu, že jste vady bytu u prodávajícího v této době již nereklamovala (což však z Vašeho dotazu nevyplývá).
Není patrně vyloučeno, abyste svá práva z vad bytu uplatnila i po uplynutí shora uvedené lhůty (tj. abyste prodávajícímu zaslala doporučený dopis, v němž popíšete vady bytu a jejich rozsah a budete požadovat např. poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny bytu), v tomto případě však vše záleží na dobré vůli prodávajícího, tzn. rozhodne-li se prodávající Vaší reklamaci nevyhovět, nemůžete se již proti takovému postupu bránit podáním žaloby.
Náhrady Vámi vynaložených nákladů (zejména co se týče rekonstrukce bytu) by bylo možné se domáhat prostřednictvím odpovědnosti prodávajícího za vzniklou škodu. Dle § 600 Občanského zákoníku není uplatněním práv z odpovědnosti za vady (tzn. rovněž neuplatnění těchto práv) dotčeno právo na náhradu škody. Budou-li tedy splněny podmínky dle § 420 Občanského zákoníku, tzn. vznikla-li na Vaší straně majetková újma vyjádřitelná v penězích a byla-li tato újma zapříčiněna porušením právní povinnosti prodávajícího (zde povinnosti seznámit Vás se všemi vadami bytu, resp. žádné vady nezamlčet), můžete se po prodávajícím domáhat náhrady takto vzniklé škody. Lze Vám opět doporučit obrátit se na prodávajícího s písemnou výzvou k náhradě vzniklé škody (kterou přesně vyčíslíte, popř. doložíte fakturami apod.); jednu podepsanou kopii výzvy si ponechte, výzvu doručte prodávajícímu prokazatelným způsobem (tj. doporučeně s dodejkou nebo osobně za přítomnosti svědka). Náhrady škody se dle § 106/1 a 2 Občanského zákoníku můžete domáhat ve lhůtě dvou let ode dne, kdy jste se dozvěděla o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá, nejpozději pak ve lhůtě tří let od chvíle, kdy škoda vznikla.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.