Odškodnění za užívání vydrženého služebnosti nezapsané v katastru nemovitostí

Ta je cca 30 m dlouhá, myšleno přes její pozemek, v hloubce cca 1,60 m. V katastru ani na stavebním odboru k ní neexistují žádné údaje. Nová majitelka za ni chce zaplatit – soudního znalce na ocenění, škodu, která je prostřednictvím přípojky způsobena, a abychom zřídili věcné břemeno na tuto služebnost, přestože jsme jí oznámili, že na jaře 2017 povedeme po svém pozemku novou vodovodní přípojku, stavební povolení zatím máme. Pod jejím pozemkem někde zůstane vodovodní vedení v zemi. V tomto případě chce na naše náklady vykopat prázdnou polyetylenovou hadici a pozemek do původního stavu. Co je novou majitelkou, na nás podala již třetí žalobu. Ta poslední - přes naši 5 m širokou příjezdovou cestu na svoji zahradu přivést veškeré sítě, a to bez našeho souhlasu. Děkuji, Jindra

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do 2 částí:
1/ Vaše přípojka pod sousedčiným pozemkem:
Vzhledem k tomu, že:
- dle § 506/1 občanského zákoníku je součástí pozemku i prostor pod tímto pozemkem,
- dle § 509 občanského zákoníku nejsou inženýrské sítě (např. vodovodní přípojky) součástí pozemku, kterým jsou vedeny, a
- dle § 3/3 zákona o vodovodech a kanalizacích je vlastníkem vodovodní přípojky, zřízené před 1. 1. 2002, vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod,
je nepochybné, že vedením vodovodní přípojky zasahujete do vlastnického práva Vaší sousedky k jejímu pozemku.
Na svou obranu můžete argumentovat zejména tvrzením, že vodovodní přípojka byla přes předmětný pozemek vedena již v době, kdy tento pozemek vlastnila právní předchůdkyně sousedky, která proti vedení přípojky nikterak nezakročila (tzn. že vedení vodovodní přípojky mlčky schválila). Vodovodní přípojka byla tedy přes sousední pozemek vedena v dobré víře (a tudíž oprávněně). Vaše současná sousedka pak vstoupila do právního postavení své právní předchůdkyně (své matky), tzn. že je povinna dříve odsouhlasené vedení vodovodní přípojky strpět.
V souvislosti se shora uvedeným upozorňuji, že na Vaší straně by mohlo vzniknout bezdůvodné obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku) pouze v případě, kdy byste sousedčin pozemek užívali bez právního důvodu (tedy bez souhlasu tehdejšího vlastníka sousedního pozemku, což však neplatí).
S ohledem na skutečnost, že sousedčin pozemek budete užívat již jen krátce, Vám doporučuji vyčkat, zda se bude Vaše sousedka domáhat odstranění vodovodní přípojky soudní cestou. V rámci soudního řízení můžete svou obranu vystavět (kromě shora uvedeného) rovněž:
- na § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož musí vlastník pozemku (zde Vaše sousedka) snášet užívání prostoru pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit;
- na § 8 občanského zákoníku, dle něhož zjevné zneužití práva (např. šikanózní žaloba) nepožívá právní ochrany,
(přičemž tímto způsobem se můžete bránit jak proti sousedčinu požadavku na náhradu škody, správně však na vydání bezdůvodného obohacení, tak požadavku na odstranění nepoužívané vodovodní přípojky).
V rámci soudního řízení Vám doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
2/ Sousedčina žaloba na zřízení přípojek pod Vaším pozemkem:
Domáhá-li se Vaše sousedka soudní cestou zřízení služebnosti inženýrské sítě (§ 1267 a § 1268 občanského zákoníku) pro vedení přípojek pod Vaším pozemkem, lze mít o úspěchu takové žaloby určité pochybnosti.
V tomto ohledu je nutné poukázat na § 1260/1 občanského zákoníku, dle něhož lze služebnost nabýt prostřednictvím rozhodnutí orgánu veřejné moci (např. soudu či některého úřadu) pouze v případech stanovených zákonem. Občanský zákoník (ani jiný právní předpis) však v žádném svém ustanovení neopravňuje soudy k rozhodování o zřízení služebnosti inženýrské sítě.
Vaše sousedka by se teoreticky mohla domáhat zřízení služebnosti inženýrské sítě pomocí § 170/2 stavebního zákona, dle něhož platí, že vlastnické právo k pozemku lze omezit (např. nuceným zřízením služebnosti) též k vytvoření podmínek pro řádné užívání stavby (z dotazu nevyplývá, zda je na sousedčině pozemku stavba, pro kterou hodlá sousedka přípojky vést). V takovém případě by však Vaše sousedka musela iniciovat zahájení řízení před vyvlastňovacím úřadem, nikoli před soudem.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 274/2001 Sb. , o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/