Černá stavba, nedovolené okno - je nutné okno zazdít?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
- Zveřejněno: 30. květen 2015
Jsem vlastník staršího domku v městské zástavbě, při jehož koupi jsem bohužel nevěděla, že dokumentace není zcela v pořádku. Nyní tedy řeším dodatečné povolení stavby. Domek jsem koupila v roce 2012 a udělala jsem pouze běžné úpravy. Dům je postaven na poměrně malém pozemku a jedna jeho zeď je umístěna cca 40 cm od hranice pozemku a na této straně je i malé okénko ve velikosti cca 45x45 cm.
Původně zde byl chlév, a ono okénko je tam tedy „odnepaměti“. Stavební úřad na podnět souseda trvá na zazdění s tím, že v plánech na přestavbu dotyčné okno zakreslené není, i když přestavba se neuskutečnila a ani v archivu není žádná zmínka o kolaudaci. Mám tedy dotaz, zda je nutné ono okno zazdívat, když nikde není napsáno, že bylo skutečně zazděno. Stavební úřad na tom trvá, že jinak není možné stavbu povolit, a majitel sousedící novostavby výjimku nepodepíše, i když zmíněné okénko je zasklené matovým sklem, a před ním je husté křoví, kterým není vidět na sousední pozemek a nejbližší roh sousedního domu je od okénka vzdálen přes třináct metrů. Děkuji, Svatava
ODPOVĚĎ:
Dle § 25/2, 4 a 6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území (vyhl. č. 501/2006 Sb. , v platném znění) platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m; ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností;
- jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle předchozí odrážky; uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách; obdobně se určují odstupy od staveb nebytových;
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory.
Je však nezbytné poukázat na to, že ze všech těchto pravidel může být stavebním úřadem povolena výjimka (jak vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území (ve spojení s § 169 stavebního zákona).
Představuje-li Vámi vlastněný dům tzv. černou stavbu, tzn. že byl postaven bez potřebných rozhodnutí stavebního úřadu, je v nyní probíhajícím řízení o dodatečném povolení stavby (§ 129/2 a 3 stavebního zákona) stavební úřad skutečně oprávněn po Vás požadovat provedení stavebních úprav domu (a to jako podmínku pro dodatečné povolení stavby).
V současné chvíli Vám lze doporučit požádat stavební úřad o udělení výjimky (ve smyslu shora uvedených ustanovení vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území), nebude-li Vám však tato výjimka udělena, nezbude Vám, než požadavku stavebního úřadu vyhovět.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že pokud jste nebyla prodávajícím upozorněna na skutečnost, že Vámi kupovaný dům je černou stavbou, bylo by možné uvažovat o tom, že Vámi koupený dům trpí vadou (přičemž z tohoto důvodu byste mohla po prodávajícím požadovat např. slevu z kupní ceny). Ze znění Vašeho dotazu však není možné jednoznačně dovodit, zda již nedošlo k promlčení tohoto Vašeho práva.