Podkroví, podlaží - rozdíl, definice, vysvětlení, příklad

Dále máme 4600 m2 pozemku, z toho cca 3000 m2 je orná půda a trvalý travní porost. Vše nám započítali jako stavební, s tím že to tvoří funkční celek a hodnota všech pozemků vyšla na 3.000.000 Kč. Jak jsem se dočetla, tak u funkč. celku musí mít pozemky stejné účelové využití, tudíž by se tam snad měla počítat jen zahrada kolem domu. Jak se můžu bránit u FÚ a jaké argumenty použít, protože jak podkroví, tak louky nám zvedly hodně cenu nemovitosti. Zatím jsem zaplatila zálohu z kupní ceny. Děkuji mockrát za odpověď. Lucie

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Podkroví:
Dle znění dotazu předpokládám, že k označení druhého podlaží jako podkroví došlo v rámci určování směrné hodnoty Vámi vlastněného domu (§ 15 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí).

Odpověď na Váš dotaz je nutné hledat v § 17 vyhlášky č. 419/2013 Sb. dle něhož platí, že:
- podlažím je i podkroví nebo podzemí, jimiž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, který je stavebně upravený k účelovému využití;
- pro účely určování směrné hodnoty se podlažím rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená horním lícem podlahy podlaží a u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy.

V podstatě totéž vyplývá rovněž z přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky, která ve svém odst. 3 stanoví, že:
- podlažím je i podkroví nebo podzemí, jímž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému využití;
- podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy.

Pro změnu kvalifikace druhého podlaží jako podkroví Vám doporučuji použít především stavebně-technickou dokumentaci předmětného domu, popř. jakékoli rozhodnutí (popř. jiný přípis) stavebního úřadu z doby, kdy byla výstavba předmětného domu schvalována či kdy bylo stavebním úřadem schvalováno užívání tohoto domu (kolaudace).

2/ Funkční celek:
Dle § 14/1 písm. a) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí je možné při určování srovnatelné daňové hodnoty vycházet ze směrné hodnoty, přičemž směrná hodnota se určuje (mimo jiné) u:
- pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
- stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek
(jak vyplývá z § 15/3 písm. a) a b) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí).

V podrobnostech je pak nutné vycházet  z prováděcí vyhlášky, kterou je vyhláška č. 419/2013 Sb. Tato vyhláška rozlišuje mimo jiné kategorii:
- urbanizovaných pozemků, do níž spadají pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, a to bez ohledu na skutečný rozsah jejich zastavění, pozemky zastavěné stavbou a další pozemky zpravidla pod společným oplocením, tvořící funkční celek se stavbou (§ 2 písm. a) bod 3. vyhlášky č. 419/2013 Sb.),
- vybraných zemědělských pozemků, kterými jsou pozemky:
a/ které jsou zastavěny,
b/ které tvoří funkční celek se stavbou,
c/ které jsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití a
d/ které jsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění (§ 2 písm. b) vyhlášky č. 419/2013 Sb.).

V tomto případě (resp. rovněž v případě podkroví) sdělte finančnímu úřadu písemně svůj právní názor (tento Váš přípis se stane součástí správního spisu). V případě funkčního celku vyslovte přesvědčení, že ve funkčním celku s domem se nachází toliko pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zahrada (nikoli již pozemky, které jsou evidovány jako trvalý travní porost či orná půda). V tomto ohledu můžete argumentovat skutečným využitím těchto pozemků (které s užíváním domu a zahrady nijak nesouvisí, když jsou tyto pozemky např. dlouhodobě pronajaty, popř. v minulosti pronajaty byly apod.).
Pro efektivní procesní postup Vám doporučuji využít služeb advokáta (který se věnuje daňovému právu) :
www.advokatikomora.cz

Pakliže se finanční úřad s Vaším právním názorem neztotožní a rozhodne ve Váš neprospěch, bude možné se bránit řádným opravným prostředkem, tedy odvoláním (jak vyplývá z § 109 a násl. daňového řádu).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí
vyhláška č. 419/2013 Sb. k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí
vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
zákon č. 280/2009 Sb. daňový řád

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/