Zkrácení odstupové vzdálenosti staveb z důvodu úzkého pozemku - jak, kde požádat?

1) Poraďte prosím jakým způsobem (věcné břemeno, prostý souhlas majitele protějšího pozemku atd.
2) Na kolik metrů lze takto vzdálenost zkrátit prosím popište případné možnosti a stručně postup provedení.
Děkuji Bohuslav

ODPOVĚĎ:
Minimální odstupové vzdálenosti rodinných domů jsou zakotveny v § 25/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území. Dle tohoto ustanovení platí, že je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.
Ze všech těchto požadavků (a/ minimální odstup 7 m, b/ minimální odstup od hranic 2 m, c/ ve ztísněných podmínkách odstup 4 m, nejsou-li zde umístěna okna obytných místností) však může být udělena výjimka (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jakým způsobem zkrátit minimální odstupovou vzdálenost?
Máte-li v úmyslu vybudovat na svém pozemku rodinný dům, předpokládám, že se tak stane na základě tzv. stavební ohlášky. K tomu, aby stavební úřad vydal souhlas se stavební ohláškou, mu musíte (mimo jiné) předložit písemné souhlasy všech sousedů, přičemž tyto souhlasy musí mít podobu podpisu situačního výkresu (jak to vyplývá z § 105/2 písm. f) stavebního zákona). Tím je zaručeno, že sousedé budou mít šanci se seznámit s plánovaným umístěním stavby na Vašem pozemku a jejich souhlas tak bude informovaný.
V tomto případě se pohybujeme v oblasti práva veřejného, soukromoprávní souhlas Vašeho souseda (například v podobě zřízení věcného břemene) tudíž není zapotřebí (resp. není ani žádoucí).

2/ Na kolik je možné odstupovou vzdálenost zkrátit?
V tomto ohledu nestanoví platná právní úprava žádné konkrétní limity. Pakliže se Vám podaří obdržet z požadavků minimální odstupové vzdálenosti výjimku, bude záviset na uvážení stavebního úřadu, jakou minimální odstupovou vzdálenost Vám povolí (popř. jaké další podmínky v této souvislosti stanoví).
Určité vodítko nabízí v této souvislosti § 25/1 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož doslova platí, že:
„Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu. “
Podmínky, které musí být splněny pro udělení výjimky, jsou uvedeny především v § 169/2 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení může být výjimka povolena, jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu.
O ne/udělení výjimky bude ve Vašem případě rozhodovat místně příslušný stavební úřad (jak to vyplývá z § 169/3 stavebního zákona).
Řízení o výjimce se vede na žádost buď samostatně, nebo může být spojeno s územním, stavebním nebo jiným řízením (§ 169/5 stavebního zákona).
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a konzultovat s ním, zda by byl ochoten Vám výjimku z požadavků na minimální odstupovou vzdálenost udělit a pokud ano, tak v jakém rozsahu a za jakých podmínek. Právní názor místně příslušného stavebního úřadu pro Vás bude samozřejmě určující.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Minimální odstupová vzdálenost staveb pokud jde o úzký stavební pozemek