Povolení k předčasnému užívání stavby - do kdy musí být kolaudace?

1) Má toto povolení k předčasnému užívání stavby stejnou právní sílu jako rozhodnutí o kolaudaci?
2) Pokud má, co by tedy motivovalo vlastníka stavby vůbec usilovat o kolaudaci?
3) Jsem za takových okolností povinna požádat o souhlas majitele pozemku se stavbou plotu stejně, jako by tomu bylo v případě, kdyby se jednalo o zkolaudovanou komunikaci podle § 96 stavebního zákona?
4) Pokud ano, jsem povinna také požádat o souhlas obec, ačkoliv neexistuje žádný územní plán?
Děkuji, Marta.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Má povolení k předčasnému užívání stavby stejnou právní sílu jako kolaudační rozhodnutí?
Nikoli, rozhodnutí o povolení předčasného užívání stavby je něco jiného než povolení k užívání stavby (kolaudační rozhodnutí).
Dle § 123/1 a 4 stavebního zákona platí, že:
Stavební úřad může na žádost stavebníka vydat časově omezené povolení k předčasnému užívání stavby před jejím úplným dokončením, pokud to nemá podstatný vliv na uživatelnost stavby, neohrozí to bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí;
- po dokončení stavby se podle okolností postupuje podle § 122 stavebního zákona (kolaudace), popřípadě podle § 124 stavebního zákona (zkušební provoz).
Stavební zákon tedy výslovně počítá s tím, že 1/ povolení předčasného užívání stavby je časově omezeno a 2/ po dokončení stavby musí proběhnout kolaudace, popř. musí být zahájen zkušební provoz (dle charakteru stavby).

2/ Je-li zde stejná právní síla, co motivuje stavebníka ke kolaudaci?
Vzhledem k tomu, že rozhodnutí o povolení předčasného užívání stavby není totéž co rozhodnutí o kolaudaci (jak píši v odpovědi na dotaz ad 1/ výše), není zapotřebí na tuto otázku odpovídat.

3/ Je za těchto okolností zapotřebí získat souhlas vlastníka sousedního pozemku?
V tomto ohledu mohou nastat v zásadě dva možné scénáře: oplocení bude možné vybudovat v tzv. volném režimu, anebo bude k výstavbě oplocení zapotřebí územní souhlas.

Dle § 79/2 písm. f) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona platí, že za současného splnění těchto podmínek:
- jedná se o oplocení do výšky 2 m,
- jedná se o oplocení, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- jedná se o oplocení, které se nachází v zastavěném území či v zastavitelné ploše,
je takové oplocení možné vybudovat ve volném režimu, tedy bez jakékoli ingerence stavebního úřadu a rovněž bez souhlasu sousedů (není tedy zapotřebí územní rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas, stavební povolení ani stavební ohláška).

Pakliže některá ze shora uvedených podmínek není splněna, bude nutné k vybudování oplocení získat územní souhlas (jak vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodu 14. stavebního zákona). K žádosti o územní souhlas je žadatel povinen připojit (mimo jiné) písemné souhlasy sousedů s jeho stavebním záměrem.
Ve Vašem případě je tedy podstatné, zda lze nedostavěnou pozemní komunikaci na sousedním pozemku vůbec považovat za veřejně přístupnou pozemní komunikaci. S ohledem na skutečnost, že tato stavba nebyla dosud zkolaudována, je možné jí stále považovat za rozestavěnou (a to i přesto, že je možné jí předčasně užívat).

Dále je vhodné se zamyslet nad tím, je-li (resp. má-li být) předmětná komunikace veřejně přístupná. V tomto ohledu lze odkázat na § 7 zákona o pozemních komunikacích (když předpokládám, že na sousedním pozemku je budována právě účelová komunikace). Dle tohoto ustanovení platí, že:
- účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků;
- účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu; tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu.

Je-li totiž pozemní komunikace budována na soukromém pozemku, nelze vyloučit, že se má jednat o veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci (dle druhé odrážky výše). V takovém případě by tedy bylo možné vybudovat oplocení bez potíží, neboť by se nejednalo o veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Dotazem u vlastníka sousedního pozemku, popř. dotazem u místně příslušného silničního správního úřadu (městský úřad) tedy můžete ověřit, má-li být účelová komunikace na sousedním pozemku veřejně přístupná či nikoli.
Druhou otázkou pak zůstává, zda je sousední pozemek součástí veřejného prostranství či nikoli. Ze znění dotazu to však není možné dovodit.

4/ Je nutné žádat obec o souhlas, pokud neexistuje územní plán?
Existence či neexistence územního plánu by v tomto ohledu neměla hrát roli. Je podstatné, zda může být oplocení vybudováno v tzv. volném režimu (pak není zapotřebí žádný souhlas), nebo zda bude nutné získat od stavebního úřadu územní souhlas (k žádosti o územní souhlas je totiž nutné doložit písemné souhlasy vlastníků sousedních pozemků - je-li obec rovněž Vaším sousedem, bude nezbytné získat i její písemný souhlas).

Pro získání větší právní jistoty vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a svůj stavební záměr zde konzultovat (právní názor stavebního úřadu pro Vás bude samozřejmě určující).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Stavba plotu a souhlas vlastníka sousedního pozemku