Překreslení projektu kvůli odstupovým vzdálenostem stavby od hranice sousedního pozemku, možnost umístění okna

Pokud jsme se chtěli přiblížit na 2 m, měl zase problém i s oknem od kuchyně, kterou jsme oddělili od obytné části. Pořád říká, že nemá problém, ale diktuje nám pouze svoje stanoviska. Pokud odstoupíme na zákonný odstup v nejužším místě na 3,5m, tam kde chceme mít okno od obytné kuchyně bude už vzdálenost od hranice pozemku přes 4 m. Nejprve nám soused diktoval podmínky, jak jsme mu řekli že zrušíme garáž a odstoupíme na 3,5m, začal s vyhrožováním, že nám zablokuje stavbu, že mu znehodnotíme investici do pozemku atd. Máme právo dle zákona, když odstoupíme mít tam okno? Jak dalece se může odvolávat? Nejprve na stavebním úřadě, pak na kraj a pak? Jak nám bylo zděleno ze stavebního úřadu, pokud dodržíme zákonné odstupy od všech sousedů, stavební úřad s tím nemá problém. Může tento spor vyústit až k soudu? Myslím ze strany souseda. Děkuji Michaela

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Minimální odstupová vzdálenost:
Ze znění Vašeho dotazu předpokládám, že na sousedově pozemku není zatím vybudována žádná stavba (z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet).
Minimální odstupové vzdálenosti staveb jsou upraveny vyhláškou o obecných požadavcích na využívání území. Konkrétně dle § 25/2 této vyhlášky platí:
„Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností ...“
Vzhledem k tomu, že na sousedově pozemku zatím žádná stavba nestojí, je pro Vás závazná de facto pouze povinnost umístit Váš dům alespoň 2 metry od hranice pozemků. S ohledem na skutečnost, že na sousedově pozemku může být v budoucnu rovněž realizována stavba, je samozřejmě vhodné vzít na zřetel i první závazek (tedy povinný odstup rodinných domů minimálně 7 metrů). Přestože platná právní úprava nestanoví, že předmětná sedmimetrová odstupová vzdálenost by měla být mezi sousedy dělena napůl (tedy na každém pozemku 3,5 metrů), jedná se o projev Vaší dobré vůle, pokud jste ochotni umístit svůj rodinný dům právě 3,5 metrů od hranice pozemků.
V každém případě platí, že zachováte-li tuto tříapůlmetrovou odstupovou vzdálenost, splníte požadavky dle platné právní úpravy a ze strany stavebního úřadu byste se proto neměli setkat s žádnými obtížemi (což Vám již stavební úřad naznačil).
Soused Vás samozřejmě nemůže vázat svými požadavky, které jdou nad rámec platné právní úpravy. Pakliže bude Váš soused vznášet v rámci řízení před stavebním úřadem požadavky, které se budou vymykat platné právní úpravě (bude-li například žádat, abyste svůj rodinný dům odsunuli více než 3,5 metrů od hranice pozemků), neměl by uspět.

2/ Možnosti sousedovy obrany:
Předpokládám, že soused nebude ochoten odsouhlasit Vám umístění Vašeho rodinného domu (do vzdálenosti 3,5 metrů od hranic pozemků) svým podpisem na situačním výkresu. V takovém případě bude nutné, abyste zahájili územní a stavební řízení, v jejichž rámci bude Váš soused oprávněn vznášet své námitky, s nimiž se bude muset stavební úřad vypořádat (což samozřejmě neznamená, že by těmto námitkám musel vyhovět).
Nebude-li Váš soused s výsledkem řízení před stavebním úřadem spokojen, bude oprávněn se v této věci odvolat k nadřízenému stavebnímu úřadu (krajský úřad).
Pakliže se soused nesmíří ani s výsledkem odvolacího řízení (pokud tedy krajský stavební úřad rozhodne opět ve Váš prospěch), bude oprávněn napadnout rozhodnutí krajského stavebního úřadu správní žalobou (která se podává ke krajskému soudu). V rámci tohoto soudního řízení by na jedné straně figuroval Váš soused a na druhé straně krajský stavební úřad; Vy byste měla postavení vedlejšího účastníka (jelikož výsledek tohoto soudního řízení by se Vás mohl dotknout).
Neuspěje-li Váš soused ani před krajským soudem, bude (za splnění určitých okolností) oprávněn podat kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu. Předpokládám však, že Váš soused takový postup (s ohledem na jeho nákladnost) nezvolí.

3/ Soudní řešení:
Kromě soudního řízení před krajským a eventuálně i Nejvyšším správním soudem, které popisuji výše, bude Váš soused případně oprávněn zahájit soudní řízení i přímo proti Vám (a to u místně příslušného okresního soudu).
Dle § 1004 občanského zákoníku totiž platí, že je-li držitel (zde Váš soused) prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 občanského zákoníku (například nadměrné zastínění sousedního pozemku), může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby.
Tohoto zákazu se může držitel domáhat pouze v případě, byl-li v rámci územního a stavebního řízení aktivní (tzn. zejména tehdy, pokud v rámci těchto řízení vznášel své námitky).
Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla.
Pokud dodržíte minimální odstupové vzdálenosti dle platné právní úpravy, resp. budou-li tyto odstupové vzdálenosti schváleny stavebním úřadem a Vy budete při výstavbě postupovat dle schválené projektové dokumentace, lze si jen těžko představit, že by soused s takovou žalobou u soudu uspěl.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Žaloba proti postavení stavby kvůli ostupové vzdálenosti stavby od hranice pozemků