Plánování přístavby bytového domu u hranice pozemků

Podle návrhů by měla být přístavba vysoká 14 m. Od hranice našeho domu je to na hranici pozemku, kam chce přistavovat, asi 8,5 m. Šířka sousedova pozemku směrem k nám je asi 10,9 m. Celkem tedy od našeho domu k jeho je to asi 18, 63 m. Je dle zákona a vyhlášek pravda, že odstup budov v tomto případě je minimálně výška vyšší budovy? Pokud by tedy chtěl přistavět část vysokou 14 m, mohl by zastavět pouze asi 4,5 m na svém pozemku? Platí to s ohledem na to, že máme na této straně okna obytných místností a zároveň bez ohledu na to, zda soused by na této straně měl nebo neměl okna? Také by si rád soused postavil na této přístavbě balkóny, ze kterých by byl výhled do naší zahrady, což samozřejmě nechceme. Můžeme nějak této stavbě zabránit? již bylo vydané územní rozhodnutí a nyní majitel bude žádat o stavební povolení (jednou již bylo řízení přerušeno). Na sousedův pozemek s průjezdem a garáží zasahuje bezpečnostně požární prostor. V případě, že by tento soused výjimku povolil, znamenalo by to zápis břemene do katastru nemovitostí?
Děkuji, Veronika

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Odstup staveb:
Je pravdou, že vzájemné odstupy staveb jsou platnou právní úpravou do jisté míry regulovány. V tomto ohledu máte zřejmě na mysli § 25/4 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí následující:

„Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn …Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách …“

V první řadě není jisté, zda se citované ustanovení na Váš případ vůbec vztahuje, a to vzhledem k tomu, že Váš rodinný dům s předmětným bytovým domem přímo nesousedí (je zde ještě sousedův průjezd s garážemi).

I pokud by se však předmětné ustanovení na Váš případ vztahovalo, je nutné si uvědomit, že vyhláška hovoří o odstupu protilehlých staveb, tzn. že rozhodná by byla vzdálenost mezi stěnou Vašeho rodinného domu a stěnou bytového domu (po realizaci přístavby) – právě tato vzdálenost by musela být rovna alespoň výšce bytového domu (tedy 14 m).

Především je pak nutné zdůraznit, že přestože vyhláška o obecných požadavcích na využívání území stanoví pro tento případ minimální odstupovou vzdálenost, je možné, aby stavební úřad udělil z tohoto požadavku výjimku.

2/ Jak stavbě zabránit:
Z dotazu nevyplývá, zda jste se stala účastnicí územního řízení či nikoli. V každém případě však platí, že pokud již bylo vydáno územní rozhodnutí (na jehož základě bylo schváleno konkrétní umístění přístavby a její rozměry), je na zabránění realizace tohoto stavebního záměru poměrně pozdě.

V rámci stavebního řízení, které bude následovat, se budou řešit převážně pouze technické otázky (nikoli však umístění a základní rozměry přístavby).

U místně příslušného stavebního úřadu se můžete samozřejmě domáhat toho, abyste se stala účastnicí stavebního řízení a v jeho rámci se můžete proti projektové dokumentaci přístavby bránit. V takovém případě bude stavební úřad povinen se s Vašimi námitkami vypořádat. Především pak budete oprávněna se případně proti vydanému stavebnímu povolení odvolat (a realizaci přístavby tím oddálit).

3/ Bezpečnostně-požární prostor:
V tomto případě je podstatné, zda je vymezení bezpečnostně-požárního prostoru obsaženo již v územním rozhodnutí, anebo zda má být tato záležitost předmětem stavebního řízení.

Dále je podstatné, jaký typ sousedova přivolení stavební úřad vlastně vyžaduje. Je možné, že stavební úřad se spokojí s tím, když Váš soused svým podpisem potvrdí, že souhlasí se zásahem bezpečnostně-požárního prostoru přístavby na část jeho průjezdu. Lze si však samozřejmě představit i takový scénář, kdy bude vlastník bytového domu nucen (na základě požadavku stavebního úřadu) smluvně zřídit se sousedem věcné břemeno (služebnost), na jehož základě se soused zaváže strpět na části svého pozemku bezpečnostně-požární prostor (v takovém případě by muselo být věcné břemeno následně zaneseno do katastru nemovitostí).

Pro získání konkrétních informací Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad, a to toho úředníka, který má předmětnou přístavbu na starost (u tohoto úředníka se můžete zároveň domáhat svého přibrání za účastnici stavebního řízení).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata: