Dobrý den,
chci se zeptat na zhodnocení nájemního bytu a finanční vypořádání s nájemcem při ukončení nájmu. V bytě jako nájemce jsme se souhlasem pronajimatele dělali přestavbu z 2+1 na 3+1 včetně posunu příček, dveří a oken a také změnu vytápění z pevných paliv na vytápění etážové, resp. plynové včetně pořízení a montáže radiátorů do všech místností, plynového kotle a termoregulačních ventilů. Etážové topení dle tehdejšího oznámení pronajimatele má při skončení nájmu zůstat trvalou součástí bytu.
Pronajimatel nám však odmítá přiznat zhodnocení s tím, že úpravy proběhly v roce 1978, resp. pořízení plynového vytápění v roce 1993, a zhodnocení je tedy nulové, ne-li záporné hodnoty. Je takové tvrzení pronajimatele v souladu se zákonem? Můžeme zhodnocení po pronajimateli požadovat? Smlouva o nájmu byla uzavřena ještě před účinností NOZ.
Zhodnocení nájemního bytu nájemcem, nájemníkem v minulosti - nárok na kompenzaci od pronajímatele (před účinností NOZ, starý občanský zákoník)
Odesláno:
Otevřeno 3364 x
1 odpověď
Host 2097
Mgr. Veronika Robotková (advokát)
Dobrý den,
občanský zákoník č. 40/1964 Sb. , za jehož účinnosti byly opravy prováděny, stanovil, že dobré opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce (§ 687 odst. 3 OZ). Co se rozumělo drobnými opravami, stanovovalo nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Kdy za drobné opravy se považovaly opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.
Dále ust. § 694 OZ říkalo, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad.
Stavební úpravou se považovala každá změna stavebního nebo funkčního uspořádání bytu. Tradičně se tak posuzují zavádění a změna vodovodního, elektrického, plynového vedení, zazdívání oken, vysekávání děr do komína, odstraňování nebo zřizování příček. Jinou podstatnou změnou bytu mohly být případy, kdy sice nešlo o změnu stavby z hlediska stavebnětechnického, ale z hlediska současného stavu bytu šlo o výraznou změnu.
Souhlas pronajímatele mohl být dán předem (např. v nájemní smlouvě), ale i po provedených stavebních úpravách nebo jiných podstatných změnách bytu. Zákon nestanovil, v jaké formě má být souhlas pronajímatele udělen, tedy mohl být učiněn i konkludentně. Pouhá nečinnost pronajímatele neznamenala, že souhlas s provedením úprav byl dán. Samozřejmě souhlas udělený v písemné formě je vždy pro snadnější prokázání udělení souhlasu praktičtější.
Dále dle ust. § 667 OZ může nájemce úhradu nákladů spojenou s opravou věci požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
Otázka nákladů a zhodnocení věci je upravena jednodušším způsobem i v NOZ a to ust. § 2220 odst. 1, kdy náklady na změnu hradí nájemce a v případě zhodnocení věci se po skončení nájmu vzájemně vyrovnají.
Nákladem nájemce však nejsou pouze jím zaplacené částky dodavatelům, ale také vlastní materiál a také vynaložená práce. Pro určení výše zhodnocení není rozhodující okamžik, kdy ke změně předmětu nájmu dochází, ale až okamžik skončení nájmu. To platí jak pro rozsah změn, tak pro ceny použité při vyčíslení. Nebude-li dohoda mezi pronajímatelem možná, budete si muset nechat sestavit znalecký posudek, ze kterého bude výše zhodnocení předmětu nájmu patrná.
občanský zákoník č. 40/1964 Sb. , za jehož účinnosti byly opravy prováděny, stanovil, že dobré opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce (§ 687 odst. 3 OZ). Co se rozumělo drobnými opravami, stanovovalo nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Kdy za drobné opravy se považovaly opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.
Dále ust. § 694 OZ říkalo, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad.
Stavební úpravou se považovala každá změna stavebního nebo funkčního uspořádání bytu. Tradičně se tak posuzují zavádění a změna vodovodního, elektrického, plynového vedení, zazdívání oken, vysekávání děr do komína, odstraňování nebo zřizování příček. Jinou podstatnou změnou bytu mohly být případy, kdy sice nešlo o změnu stavby z hlediska stavebnětechnického, ale z hlediska současného stavu bytu šlo o výraznou změnu.
Souhlas pronajímatele mohl být dán předem (např. v nájemní smlouvě), ale i po provedených stavebních úpravách nebo jiných podstatných změnách bytu. Zákon nestanovil, v jaké formě má být souhlas pronajímatele udělen, tedy mohl být učiněn i konkludentně. Pouhá nečinnost pronajímatele neznamenala, že souhlas s provedením úprav byl dán. Samozřejmě souhlas udělený v písemné formě je vždy pro snadnější prokázání udělení souhlasu praktičtější.
Dále dle ust. § 667 OZ může nájemce úhradu nákladů spojenou s opravou věci požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
Otázka nákladů a zhodnocení věci je upravena jednodušším způsobem i v NOZ a to ust. § 2220 odst. 1, kdy náklady na změnu hradí nájemce a v případě zhodnocení věci se po skončení nájmu vzájemně vyrovnají.
Nákladem nájemce však nejsou pouze jím zaplacené částky dodavatelům, ale také vlastní materiál a také vynaložená práce. Pro určení výše zhodnocení není rozhodující okamžik, kdy ke změně předmětu nájmu dochází, ale až okamžik skončení nájmu. To platí jak pro rozsah změn, tak pro ceny použité při vyčíslení. Nebude-li dohoda mezi pronajímatelem možná, budete si muset nechat sestavit znalecký posudek, ze kterého bude výše zhodnocení předmětu nájmu patrná.