Předkupní smlouvu na smlouvu budoucí se splátkovým kalendářem - nabytí právní moci po splacení

Dobrý den,
nabízí se dvě možnosti:
1) můžete se spoluvlastníkem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve které si minimálně stanovíte podstatné náležitosti samotné kupní smlouvy nebo do ní přímo zahrnete text kupní smlouvy, kterou za Vámi stanovenou dobu uzavřete.
U této varianty nemůže kupující do uzavření samotné kupní smlouvy s předmětem koupě nijak nakládat a po dobu než dojde k uzavření kupní smlouvy má možnost získat finanční hotovost odpovídající kupní ceně.
2) uzavřít kupní smlouvu s vedlejším ujednáním - výhradou vlastnického práva, s tím, že si vyhradíte jako prodávající k nemovité věci vlastnické právo a kupující se tak stane vlastníkem až úplným zaplacením kupní ceny. Do doby doplacení kupní ceny však svědčí kupujícímu k věci, která je předmětem koupě právo požívací a právo užívací. Tedy kupující se stává přímým detentorem (držitelem) cizí věci; prodávající, který zprostředkovává držbu, je nepřímým držitelem. Kupující tedy před zaplacením kupní ceny sice ještě není jejím vlastníkem, ale má právo věc běžným způsobem užívat a brát z ní plody a užitky. Současně má ale povinnost věc chránit před poškozením, zničením či ztrátou a přechází na něj nebezpečí škody na věci.
Tedy v tomto případě kupující s nemovitou věcí již fakticky nakládá a měl by hradit všechny náklady, kromě povinnosti platit daň z nemovitých věcí, která stíhá toho kdo je 1. 1. daného roku vlastníkem nemovité věci.
V případě, že kupující má zaplatit kupní cenu ve splátkách, nezakládá prodlení kupujícího se splátkou nepřesahující 1/10 kupní ceny samo o sobě právo prodávajícího od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení věci, pokud kupující splátku zaplatí nepozději v době splatnosti následující splátky a společně s ní (§ 2133 NOZ).
Tedy pokud kupující nebude dle výše uvedeného plnit, máte právo odstoupit od smlouvy.

V případě, že uzavřete některou z těchto smluv nelze říct, že byste měl prodej nemovité věci jiné osobě znemožněn, ale kupující se po Vás může soudně domáhat plnění, které pro něj vyplývá z uvařené smlouvy. V případě, že je výhrada vlastnického práva sjednána jako věcné právo, které podléhá vkladu do katastru nemovitostí, je tím již prodej třetí osobě znemožněn.

Ke zrušení spoluvlastnictví, pokud jste schopni se dohodnout, nepotřebujete rozhodnutí soudu. V případě, že se spoluvlastníci na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nedohodnou, tak na návrh jednoho z nich rozhoduje soud. Samozřejmě v daném případě počítejte s náklady řízení.

V obou navrhovaných případech by došlo k převodu vlastnického práva až po zaplacení kupní ceny, takže odpovědnosti vlastníka byste se po dobu splácení spoluvlastnického podílu nezbavil. V případě druhé varianty uzavření kupní smlouvy s výhradou vlastnického práva si dokážu představit, že by se smluvně ujednalo, že kupující bude od uzavření kupní smlouvy hradit veškeré náklady související s běžnou správou a údržbou věci, neboť bude společnou věc užívat nad rámec svého spoluvlastnického podílu, tj. v plném rozsahu, a nebude tyto náklady požadovat po Vás ve výši odpovídající Vašemu podílu.

S ohledem na Vaše požadavky je pro Vás výhodnější druhá varianta smlouvy. V případě, že kupující nebude ve stanovených termínech splácet, můžete odstoupit od smlouvy a obrátit se na soud s návrhem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Vzhledem k tomu, že sepis uvedeného typu smlouvy vyžaduje určitou právní odbornost, doporučuji Vám obrátit se s žádostí o pomoc při sepsání této smlouvy na někoho z řad advokátů. Jejich seznam naleznete zde: http://www.advokatikomora.cz.