Dobrý den, 07/19 jsme uzavřeli Smlouvu o budoucí kupní smlouvě, dále již jen SOBKS, s bývalými manželi týkající se koupě garáže. Podpisy jsme ověřili, zaplatili 11000Kč na důkaz zájmu (částku si ponechal pouze jeden z majitelů, pan J.). Kupní smlouva měla být podepsána (dle SOBKS) do 16.9. Do té doby měl stávající nájemník garáž vyklidit. Garáž byla vyklizena již v půlce 08/19, pan J. nám však na začátku srpna oznámil, že brzy bude v insolvenčním řízení (momentálně předal všechny podklady svému právníkovi, ten je pak předá insolvenčnímu správci).
Ve smlouvě máme:
VI. Smluvní pokuta
1) Smluvní pokutu je povinna zaplatit strana, která se rozhodla odstoupit z jakéhokoli důvodu od této smlouvy (mimo případ uvedený v čl. V.). Jedná se zejm. o případy, kdy se budoucí prodávající objektivně nesnaží o odstranění překážky uzavření (tj. nájemní vztah), nabídnou nemovitost k prodeji či zřídí práva třetím osobám viz čl. IV. této smlouvy, nebo situaci, kdy budoucí kupující odmítne podepsat kupní smlouvu, aniž by byly splněny okolnosti uvedené v čl. V. této smlouvy.
2) Smluvní strany se shodly na smluvní pokutě ve výši 30000Kč která je dle prohlášení obou smluvních stran vzhledem k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, přiměřeně vysoká.
3) Pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, je strana prodávají povinna straně kupující vrátit do 14 dnů 11000Kč které byly uhrazeny jako část kupní ceny při podpisu této SOBKS a to bezhotovostním převodem na účet XY...
(Přidávám čl. V. : Podstatná změna okolností: 1) Změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely, do té míry, že nelze rozumně požadovat uzavření kupní smlouvy, povinnost uzavřít kupní smlouvu zaniká. Toto ustanovení se nepoužije, pokud byla změna okolností způsobena úmyslným jednáním či opomenutím jedné ze stran k tíži druhé strany.
2) Smluvní strana, která takovou změnu okolností zapříčinila nebo se o takové podstatné změně okolností dozvěděla, je povinna takovou skutečnost neprodleně oznámit druhé smluvní straně. V opačném případě je povinna nahradit druhé straně škodu vzniklou z tohoto prodlení či opomenutí.
O koupi garáže máme velký zájem. Pochopili jsme správně, že můžeme odkoupit 1/2 od paní E. a 2. 1/2 od insolvenčního správce (namísto od p. J, přičemž "vydělané" finance se použijí na úhradu jeho dluhu věřitelům), pokud se však ins. správce nerozhodne dát garáž do veřejné dražby (tam asi žádnou "přednost" mít nebudeme) ... Má v tomto případě (tj. když jeden z majitelů je/bude v insolvenčním řízení) naše SOBKS nějakou "váhu" (přednost), nebo záleží pouze na konkrétním ins. správci, jak se zachová? Jde mi teď o to, zda ta 1/2 garáže pana J. "musí jít" díky té naší SOBKS do přímého prodeje a nikoli do dražby. * Co dělat, když nám pan J. do 30.9. 11000Kč nevrátí? Případně nám donese např. 1000Kč, s tím, že navrhne další splátky? * Je část o smluvní pokutě napsaná právnicky správně tak, abychom mohli smluvní pokutu následně (zřejmě soudně? ) požadovat? Děkuji, Magda
Platnost smlouvy a její vymahatelnost-jeden z prodávajících je v insolvenci
Odesláno:
Otevřeno 1067 x
5 odpovědí
Host 7485
Mgr. Barbora Karásková (insolvenční por.)
Pěkný den,
v prvé řadě bych doporučila začít ihned jednat s insolvenčním správcem prodávajícího, ins spr. bude uveden v insolvenčním rejstříku po zahájení ins. řízení prodávajícího, resp. dlužníka.
Pokud již bylo zahájeno insolvenční řízení, nesmí
dlužník nakládat se svým (hodnotným) majetkem. Tento majetek by měl být přezkoumán ins. správcem, který se dle hodnoty majetku rozhodne, zda ho prodá a jeho výtěžek použije na účely oddlužení.
V současné době máte pohledávku vůči dlužníkovi, která by měla být řádně přihlášena do insolvenčního řízení vč. smluvní pokuty (upozorňuji, že smluvní pokuta by měla být přihlášena pouze do výše původní jistiny, tedy 11.000,- Kč), pokud tedy nedojde k řádnému sjednání Kupní smlouvy.
V této věci bych tedy jednala s insolvenčním správcem, který bude mít v ins. řízení dispoziční oprávnění nakládat s majetkem dlužníka (je tedy oprávněn za něj uzavřít KS). Ins. správce by mohl přihlédnout k existující SOSB.
Pokud dojde k uzavření KS, můžete v rámci ins. řízení vymáhat sml. pokutu, ale pouze do výše původní jistiny, tedy 11.000,- Kč
Pokud by správce odmítl uzavření KS, zvážila bych možnost zjištění, kdy začal dlužník uvažovat, resp. kdy začal spolupracovat s advokátem ohledně podání insolvenčního návrhu. Pokud by totiž uzavřel SOSB s vědomím, že bude brzy podávat ins. návrh a tedy věděl, že nemůže KS uzavřít, bylo by možné z vaší strany vyjádřit nesouhlas s povolením oddlužení popř. podat návrh na zrušení povoleného oddlužení, vzhledem k nepoctivému záměru dlužníka, který sepisovat SOSB již s úmyslem podat ins. návrh.
v prvé řadě bych doporučila začít ihned jednat s insolvenčním správcem prodávajícího, ins spr. bude uveden v insolvenčním rejstříku po zahájení ins. řízení prodávajícího, resp. dlužníka.
Pokud již bylo zahájeno insolvenční řízení, nesmí
dlužník nakládat se svým (hodnotným) majetkem. Tento majetek by měl být přezkoumán ins. správcem, který se dle hodnoty majetku rozhodne, zda ho prodá a jeho výtěžek použije na účely oddlužení.
V současné době máte pohledávku vůči dlužníkovi, která by měla být řádně přihlášena do insolvenčního řízení vč. smluvní pokuty (upozorňuji, že smluvní pokuta by měla být přihlášena pouze do výše původní jistiny, tedy 11.000,- Kč), pokud tedy nedojde k řádnému sjednání Kupní smlouvy.
V této věci bych tedy jednala s insolvenčním správcem, který bude mít v ins. řízení dispoziční oprávnění nakládat s majetkem dlužníka (je tedy oprávněn za něj uzavřít KS). Ins. správce by mohl přihlédnout k existující SOSB.
Pokud dojde k uzavření KS, můžete v rámci ins. řízení vymáhat sml. pokutu, ale pouze do výše původní jistiny, tedy 11.000,- Kč
Pokud by správce odmítl uzavření KS, zvážila bych možnost zjištění, kdy začal dlužník uvažovat, resp. kdy začal spolupracovat s advokátem ohledně podání insolvenčního návrhu. Pokud by totiž uzavřel SOSB s vědomím, že bude brzy podávat ins. návrh a tedy věděl, že nemůže KS uzavřít, bylo by možné z vaší strany vyjádřit nesouhlas s povolením oddlužení popř. podat návrh na zrušení povoleného oddlužení, vzhledem k nepoctivému záměru dlužníka, který sepisovat SOSB již s úmyslem podat ins. návrh.
Host 7485
Dobrý den, paní magistro, děkuji moc za Vaši odpověď. Psala jsem Vám email, ale nejsem si jistá, zda mám aktuální kontakt na Vás. Zajímala by mne odpověď ještě na mou poslední otázku - tj. "zda se domníváte, že ta část o smluvní pokutě je napsaná právnicky správně tak, abychom mohli smluvní pokutu požadovat". (Nesepisoval to žádný právník, psala jsem to já.) Jde mi teď o to, že jsme se domluvili na těch 30 000, - pokuty proto, aby byla co nejmenší šance, že ať už my jakožto kupující, nebo pan J. s paní (jakožto prodávající) od podepsání kupní smlouvy upustí (nebo zkrátka z prodeje sejde), protože ta částka je vzhledem k celkové ceně garáže vyšší.
- Chápu tedy dobře, že kdyby nám pan J. těch 11 000, - do konce září nevrátil, můžeme po něm v rámci insol. řízení požadovat 22000, - tj. 11000, - které jsme mu zaplatili a namísto pokuty 30 000, - "pouze" 11 000, -? -Ještě jen mohu se ze zájmu zeptat proč ne těch 30 000, - které jsme si odsouhlasili podpisy ve SOBS? Pokud na to obě strany přistoupili, mělo by to být přece závazné pro obě kupní strany, ne?
Jinak tu SOBS jsme podepisovali 24.7. a 17.8. mi pan J. psal, že v týdnu předal podklady týkající se insolvence svému právníkovi, který je (až je nějak setřídí, pokud jsem to dobře pochopila) předá insolvenčnímu správci. (Ten panu J. ještě nebyl udělen.) Takže myslím, že o té insolvenci musel pan J. uvažovat už dříve. Resp. myslím, že mu hrozila exekuce, která je -co jsem tak zběžně studovala "drsnější"- proto mu někdo poradil, aby raději sám požádal o insolvenci (domnívám se, že s tím souvisí i to, jak se od června změnily podmínky oddlužení...). Teď si myslím, že KS nemá s panem J. a jeho paní vůbec smysl uzavírat, protože i když je předpoklad, že "bychom to stihli", i Katastr by garáž přepsal na nás, a za garáž jsme řádně "doplatili" domluvenou sumu, garáž by nám byla později zabavena (něco jako při koupi kradeného auta) a finance, které bychom za 1/2 garáže pana J. zaplatili, bychom neviděli už vůbec.
P. J. nám slíbil, že nám telefon na ins. správce, až mu bude přidělen, předá, a vůbec nepochybuje, že nám insolvenční správce garáž prodá na přímo. (Já si v tomhle tedy tak jistá nejsem. Našla jsem, že insol. správce si musí vyžádat souhlasy věřitelů, aby přímý prodej povolili, což podle mě nebude tak jednoduché.
Co se týče posledního odstavce Vaší odpovědi, i kdyby se tento záměr prokázal, předpokládám, že by byl p. J. pěkně naštvaný a svoji půlku garáže by nám prodat odmítnul. Nebo lze "stáhnout" návrh na insolvenci, aby nám pan J. mohl garáž regulérně prodat, a pak opět do insolvence vstoupit, aniž by to pro něj mělo nějaké následky? Podle mě by to potom ins. správce mohl brát tak, že se pan J. "se těsně před insolvencí" snažil svůj hodnotný majetek rozprodat, aby s financemi mohl hospodařit podle svého uvážení a "nepadly" na vyrovnání dluhů. (Teď možná panu J. křivdím, ale ne všichni lidé chtějí zkrátka své dluhy splatit a natolik dobře ho opravdu neznám.)
Moc děkuji za Vaše upřesnění, Magda
- Chápu tedy dobře, že kdyby nám pan J. těch 11 000, - do konce září nevrátil, můžeme po něm v rámci insol. řízení požadovat 22000, - tj. 11000, - které jsme mu zaplatili a namísto pokuty 30 000, - "pouze" 11 000, -? -Ještě jen mohu se ze zájmu zeptat proč ne těch 30 000, - které jsme si odsouhlasili podpisy ve SOBS? Pokud na to obě strany přistoupili, mělo by to být přece závazné pro obě kupní strany, ne?
Jinak tu SOBS jsme podepisovali 24.7. a 17.8. mi pan J. psal, že v týdnu předal podklady týkající se insolvence svému právníkovi, který je (až je nějak setřídí, pokud jsem to dobře pochopila) předá insolvenčnímu správci. (Ten panu J. ještě nebyl udělen.) Takže myslím, že o té insolvenci musel pan J. uvažovat už dříve. Resp. myslím, že mu hrozila exekuce, která je -co jsem tak zběžně studovala "drsnější"- proto mu někdo poradil, aby raději sám požádal o insolvenci (domnívám se, že s tím souvisí i to, jak se od června změnily podmínky oddlužení...). Teď si myslím, že KS nemá s panem J. a jeho paní vůbec smysl uzavírat, protože i když je předpoklad, že "bychom to stihli", i Katastr by garáž přepsal na nás, a za garáž jsme řádně "doplatili" domluvenou sumu, garáž by nám byla později zabavena (něco jako při koupi kradeného auta) a finance, které bychom za 1/2 garáže pana J. zaplatili, bychom neviděli už vůbec.
P. J. nám slíbil, že nám telefon na ins. správce, až mu bude přidělen, předá, a vůbec nepochybuje, že nám insolvenční správce garáž prodá na přímo. (Já si v tomhle tedy tak jistá nejsem. Našla jsem, že insol. správce si musí vyžádat souhlasy věřitelů, aby přímý prodej povolili, což podle mě nebude tak jednoduché.
Co se týče posledního odstavce Vaší odpovědi, i kdyby se tento záměr prokázal, předpokládám, že by byl p. J. pěkně naštvaný a svoji půlku garáže by nám prodat odmítnul. Nebo lze "stáhnout" návrh na insolvenci, aby nám pan J. mohl garáž regulérně prodat, a pak opět do insolvence vstoupit, aniž by to pro něj mělo nějaké následky? Podle mě by to potom ins. správce mohl brát tak, že se pan J. "se těsně před insolvencí" snažil svůj hodnotný majetek rozprodat, aby s financemi mohl hospodařit podle svého uvážení a "nepadly" na vyrovnání dluhů. (Teď možná panu J. křivdím, ale ne všichni lidé chtějí zkrátka své dluhy splatit a natolik dobře ho opravdu neznám.)
Moc děkuji za Vaše upřesnění, Magda
Mgr. Barbora Karásková (insolvenční por.)
Pěkný den,
co se týče formulace ustanovení o smluvní pokutě, není žádná předepsaná forma. Proto je uvedená formulace v pořádku (je z ní patrná výše pokuty i porušení).
Ohledně výše smluvní pokuty - v insolvenčním řízení se smluvní pokuta, jako část příslušenství, může přihlásit pouze do výše původní jistiny.
Vzhledem k tomu, že v insolvenčním řízení jsou věřitelé uspokojování poměrně, Dostanete i vy, na základě přihlášené pohledávky, pouze poměrnou část závazku (může se jednat o stovky/tisíce korun). Bude záležet, jaké má dlužník příjmy, jaký bude počet věřitelů a celkový výši přihlášených pohledávek.
Co se týče podání IN, dlužník by se neměl zadlužit krátce před podáním IN. Osobně v tom stále vidím nepoctivý záměr z jeho strany. Trvá, než dlužník najde sepisovatele návrhu, předá mu podklady, atp. Domnívám se (a je to pouze domněnka), že prodávající věděl déle o tom, že chce podat návrh na oddlužení.
V ins. rejstříku uvidíte správce hned, jak bude dlužníkovi přidělen, můžete se s ním pokusit domluvit ohledně prodeje garáže.
Domnívám se, že máte dvě možnosti:
1) Necháte insolvenci běžet, přihlásíte si pohledávku a budete se správcem vyjednávat o prodeji garáže.
- je možné, že nebudete mít garáž a dlužník vám bude po pár korunách 5 let splácet přihlášenou pohledávku, ze které dostanete pár procent.
2) Podat návrh na zrušení/neschválení oddlužení kvůli nepoctivému záměru dlužníka. V takovém případě by vám dlužník mohl prodat garáž za vámi stanovených podmínek ve SOSB a sepsat KS. Pokud by KS podepsat nechtěl, můžete se se svým nárokem obrátit na soud, kde můžete vymáhat 11.000,- Kč + celou smluvní pokutu, případně úroky z prodlení.
Pokud by dlužník zrušil ins. , prodal vám garáž a následně podat nový IN, jednalo by se samozřejmě o nepoctivý záměr, jelikož se účelově zbavuje majetku.
co se týče formulace ustanovení o smluvní pokutě, není žádná předepsaná forma. Proto je uvedená formulace v pořádku (je z ní patrná výše pokuty i porušení).
Ohledně výše smluvní pokuty - v insolvenčním řízení se smluvní pokuta, jako část příslušenství, může přihlásit pouze do výše původní jistiny.
Vzhledem k tomu, že v insolvenčním řízení jsou věřitelé uspokojování poměrně, Dostanete i vy, na základě přihlášené pohledávky, pouze poměrnou část závazku (může se jednat o stovky/tisíce korun). Bude záležet, jaké má dlužník příjmy, jaký bude počet věřitelů a celkový výši přihlášených pohledávek.
Co se týče podání IN, dlužník by se neměl zadlužit krátce před podáním IN. Osobně v tom stále vidím nepoctivý záměr z jeho strany. Trvá, než dlužník najde sepisovatele návrhu, předá mu podklady, atp. Domnívám se (a je to pouze domněnka), že prodávající věděl déle o tom, že chce podat návrh na oddlužení.
V ins. rejstříku uvidíte správce hned, jak bude dlužníkovi přidělen, můžete se s ním pokusit domluvit ohledně prodeje garáže.
Domnívám se, že máte dvě možnosti:
1) Necháte insolvenci běžet, přihlásíte si pohledávku a budete se správcem vyjednávat o prodeji garáže.
- je možné, že nebudete mít garáž a dlužník vám bude po pár korunách 5 let splácet přihlášenou pohledávku, ze které dostanete pár procent.
2) Podat návrh na zrušení/neschválení oddlužení kvůli nepoctivému záměru dlužníka. V takovém případě by vám dlužník mohl prodat garáž za vámi stanovených podmínek ve SOSB a sepsat KS. Pokud by KS podepsat nechtěl, můžete se se svým nárokem obrátit na soud, kde můžete vymáhat 11.000,- Kč + celou smluvní pokutu, případně úroky z prodlení.
Pokud by dlužník zrušil ins. , prodal vám garáž a následně podat nový IN, jednalo by se samozřejmě o nepoctivý záměr, jelikož se účelově zbavuje majetku.
Host 7485
Moc děkuji, paní magistro. Pan J. nám finance (těch 11 000, -) do konce září vrátil, tak, jak bylo ustanoveno v předkupní smlouvě (SOBKS), což je skvělé. : -) Takže nyní uvidíme, k jakému řešení se insolvenční správce, až bude panu J. přidělen, přikloní. Jestli "upřednostní" naši předkupní smlouvu, nebo garáž půjde do dražby. Moc Vám děkuji za pomoc, M.
Mgr. Barbora Karásková (insolvenční por.)
Snad pro vás dopadne vše dobře : )
