Kdy má nájemník nárok na vrácení kauce od pronajímatele
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 23. únor 2012
Měli jsme pronajatý byt na dobu určitou do 31.12.2011. Ten den jsme byt opustili, jelikož se nám ani majitelka neozývala, zda máme zájem o prodloužení smlouvy. Nájem jsme platili vždy čas, dle smlouvy za uběhnutý měsíc. Odmítli jsme podepsat předávací protokol, jelikož tam bylo napsáno, že se nám kauce nevrátí a pokryje náklady na rekonstrukci bytu.
Dále nám ten den oznámila, že se poplatky za byt zvýšily a máme ještě doplatit 1.500,-, byt byl předáván v lepším stavu, než jsme se do něj nastěhovali. Na naše náklady jsme vymalovali a dorekostruovali kuchyň, která byla mastná, špinavá a od plísně. Nyní nám majitelka odmítá vrátit kauci. Chce zaplatit nájem za leden 2012 a v bytě jí probíhá rekonstrukce na naše náklady. Je to možné, když jsme předávací protokol nesepsali? A jak z ní můžeme vymáhat kauci, která nám měla být vrácena ke dni ukončení nájmu? Odvolává se na ústní dohodu, že se nám smlouva měla prodloužit dodatkem, který jsme do konce roku neviděli. Slíbila, že nám sleví nájem po dobu rekonstrukce balkonu a to se již také nestalo. Děkuji, Nela
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě došlo ke skončení nájmu ke dni 31. 12. 2011, tzn. že jakýkoli požadavek majitelky bytu na zaplacení nájemného za leden 2012 je absurdní a rozhodně Vám nedoporučuji jej akceptovat.
Majitelka bytu je dle § 686/3 Občanského zákoníku oprávněna použít kauci k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (inkaso) nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem (např. z titulu odpovědnosti za způsobenou škodu), ovšem pouze v případě, že tyto nároky jsou ze strany nájemce písemně uznány, popř. došlo k jejich přiznání vykonatelným rozhodnutím soudu. Pokud tedy z Vaší strany nevznikl na nájemném či „inkasu za energie“ žádný dluh, popř. jste v bytě nezpůsobila škodu, není majitelka bytu oprávněna kauci zadržovat (tím méně pak z ní financovat rekonstrukci bytu).
Dle § 686/4 Občanského zákoníku je pronajímatel povinen vrátit nájemci kauci (včetně úroku z prodlení) a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli.
V současné chvíli Vám lze proto doporučit vyzvat majitelku bytu písemně ke splnění její zákonné povinnosti (můžete poukázat na výše uvedené ustanovení Občanského zákoníku), přičemž jednu podepsanou kopii této výzvy si ponechte (výzvu je vhodné doručit prokazatelným způsobem, tj. doporučenou poštovní zásilkou s dodejkou či osobně za přítomnosti svědka).
Nesplní-li majitelka bytu svou povinnost ani v dodatečné přiměřené lhůtě (kterou jí ve výzvě stanovíte), můžete na ní podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení (na tuto skutečnost je majitelku bytu ve výzvě rovněž vhodné upozornit). V žalobě vyličte všechny rozhodné skutečnosti, přiložte maximum důkazů (zejména nájemní smlouvu, doklad o zaplacení kauce, kopii písemné výzvy či jiné korespondence, popř. navrhněte provedení svědeckých výpovědí) a domáhejte se, aby soud uložil majitelce bytu povinnost vrátit Vám celou kauci, včetně zákonného úroku z prodlení a všech nákladů soudního řízení (zejména se jedná o soudní poplatek či náklady advokátního zastoupení).
V souvislosti s podáním žaloby na vrácení bezdůvodného obohacení je vhodné vědět, že Váš nárok na vrácení bezdůvodného obohacení se promlčuje po 2 letech od chvíle, kdy jste se dozvěděla, že k bezdůvodnému obohacení došlo a kdo se na Váš úkor bezdůvodně obohatil (dle mého názoru je tímto datem 31. 1. 2012, kdy majitelce bytu vznikne povinnost k vrácení kauce).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu podotýkám, že by bylo samozřejmě vhodnější, pokud by k vyklizení a předání bytu došlo protokolárním způsobem, neexistence předávacího protokolu však v žádném případě platnost vyklizení bytu neohrožuje.
Majitelka bytu je dle § 686/3 Občanského zákoníku oprávněna použít kauci k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (inkaso) nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem (např. z titulu odpovědnosti za způsobenou škodu), ovšem pouze v případě, že tyto nároky jsou ze strany nájemce písemně uznány, popř. došlo k jejich přiznání vykonatelným rozhodnutím soudu. Pokud tedy z Vaší strany nevznikl na nájemném či „inkasu za energie“ žádný dluh, popř. jste v bytě nezpůsobila škodu, není majitelka bytu oprávněna kauci zadržovat (tím méně pak z ní financovat rekonstrukci bytu).
Dle § 686/4 Občanského zákoníku je pronajímatel povinen vrátit nájemci kauci (včetně úroku z prodlení) a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli.
V současné chvíli Vám lze proto doporučit vyzvat majitelku bytu písemně ke splnění její zákonné povinnosti (můžete poukázat na výše uvedené ustanovení Občanského zákoníku), přičemž jednu podepsanou kopii této výzvy si ponechte (výzvu je vhodné doručit prokazatelným způsobem, tj. doporučenou poštovní zásilkou s dodejkou či osobně za přítomnosti svědka).
Nesplní-li majitelka bytu svou povinnost ani v dodatečné přiměřené lhůtě (kterou jí ve výzvě stanovíte), můžete na ní podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení (na tuto skutečnost je majitelku bytu ve výzvě rovněž vhodné upozornit). V žalobě vyličte všechny rozhodné skutečnosti, přiložte maximum důkazů (zejména nájemní smlouvu, doklad o zaplacení kauce, kopii písemné výzvy či jiné korespondence, popř. navrhněte provedení svědeckých výpovědí) a domáhejte se, aby soud uložil majitelce bytu povinnost vrátit Vám celou kauci, včetně zákonného úroku z prodlení a všech nákladů soudního řízení (zejména se jedná o soudní poplatek či náklady advokátního zastoupení).
V souvislosti s podáním žaloby na vrácení bezdůvodného obohacení je vhodné vědět, že Váš nárok na vrácení bezdůvodného obohacení se promlčuje po 2 letech od chvíle, kdy jste se dozvěděla, že k bezdůvodnému obohacení došlo a kdo se na Váš úkor bezdůvodně obohatil (dle mého názoru je tímto datem 31. 1. 2012, kdy majitelce bytu vznikne povinnost k vrácení kauce).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu podotýkám, že by bylo samozřejmě vhodnější, pokud by k vyklizení a předání bytu došlo protokolárním způsobem, neexistence předávacího protokolu však v žádném případě platnost vyklizení bytu neohrožuje.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.