Hranice běžného opotřebení nájemního bytu a poškození vybavení bytu

pokud nemáte ve smlouvě sjednanou výpověď jako formu ukončení smlouvy, máte nárok na to, aby pokud nebylo od smlouvy odstoupeno (a to ze zákonných - např. nemožnost užívat věc vinou pronajímatele, nebo smluvních důvodů) byl uhrazen zbývající nájem bez ohledu na skutečnost, že nájemníci se odstěhovali.

Předmět nájmu nemůže být vrácen v totožném stavu, v jakém byl při počátku nájemního vztahu předán pronajímatelem. Vždy je nutné přihlédnout k obvyklému opotřebení věci, které bylo zapříčiněno řádným užíváním věci, ať už bylo smluveno či vyplývá z obvyklosti užívání.

Pokud by však nájemce předával předmět nájmu ve zhoršeném stavu, který neodpovídá běžnému opotřebení věci, může pronajímatel požadovat náhradu škody (§ 683 občanského zákoníku). Právo na uvedení věci do původního stavu pronajímateli nesvědčí. Bylo-li zasáhnuto do podstaty předmětu nájmu, řídí se vzájemná práva a povinnosti dle § 667 občanského zákoníku. Náhradu škody lze vymáhat i tím způsobem, že necháte opravy provést (doporučuji řádně zadokumentovat stav, v jakém Vám byl byt vrácen) a náklady budete vymáhat spolu s dlužným nájemným po nájemnících.

Podle § 686a občanského zákoníku slouží kauce k zajištění nájmu a úhrad spojených s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem - takže kauci můžete strhnout jak na dlužné nájemné, tak na uhrazení energií a jiných poplatků, tak k náhradě škody.

Předmět nájmu musí být vrácen ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání, jinak ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. V nájemní smlouvě si lze sjednat, v jakém stavu bude předmět nájmu předán. Například, že prostor bude vymalován.

Stupeň opotřebení má odpovídat řádnému užívání ve smyslu § 665 ve srovnání s výchozím stavem, tj. dnem převzetí věci do nájmu. Je nutné přihlédnout i k povinnosti oprav, které mají pronajímatel nebo nájemce. Předmět nájmu není předán v původním stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, jestliže nebyly prováděny nájemcem opravy, k nimž byl nájemce povinen. Naopak předmět je předán v odpovídajícím stavu, jestliže nebyly prováděny opravy, k nimž byl povinen pronajímatel.

Stav věci při převzetí by měl v konkrétních případech vyplývat z nájemní smlouvy. Lze doporučit dokumentaci stavu předmětu nájmu v době převzetí alespoň v protokolu o předání předmětu nájmu.

Jestliže byl předán předmět nájmu (nájemní byt) ve stavu, který komentovanému ustanovení neodpovídá, vzniká pronajímateli pouze právo domáhat se náhrady škody podle § 683. Pronajímatel nemá právo domáhat se uvedení předmětu nájmu do stanoveného stavu. Nemůže z tohoto důvodu odmítnout převzetí předmětu nájmu. To neplatí, pokud jde o nepovolené změny, kdy se použije § 667 odst. 2.

Smlouva na dobu určitou nemá jako zákonný způsob jejího ukončení výpověď. Výpověď (výpovědní důvody a výpovědní lhůtu - lhůta musí být nejméně 3 měsíce, může být však delší) lze sjednat pouze ve smlouvě. Pokud tedy výpověď sjednanou máte, máte právo na dodržení výpovědní lhůty a zaplacení nájemného za každý měsíc výpovědní lhůty.

Výše uvedený problém lze též řešit zálohovou fakturou (ať už na celý předmět opravy nebo na část ve výši kauce) a toto řešení by bylo nejlepší, pozdržení kauce sice možné je (zejména pokud budete mít službu objednanou a k dispozici předběžnou kalkulaci opravy), ale už by případný soud mohl laborovat nad otázkou, zda jste měla právo kauci zadržet nebo ji vrátit a cenu opravy vymáhat v rámci náhrady škody (a výsledek hodnocení nejsem schopná odhadnout).