Může pronajímatel zvýšit nájemné smluvené v nájemní smlouvě?

Dále nevytápěná koupelna a WC jsou v přízemí toho to domu o ploše 54,6 m2. Jedná se o byt 4. kategorie, takhle podle nového, byt se sníženou kvalitou. V zimním období je v přízemí, kde je koupelna a WC i -7 stupnu Celsia a proto si musíme přízemí vytápět na vlastní náklady. Byt užíváme s lokálním vytápěním, v bytě máme plíseň, v zimě nám nejdou otevřít okna. My jako nájemníci v tomto neudržovaném bytě bydlíme zhruba 20 let a za tuto dobu neproběhla žádná rekonstrukce, jako je třeba výměna oken, odstranění vlhkosti (plísně), vchodových dveří, padání střešních tašek atd. Chtěli bychom se zeptat zda-li je takové navýšení normální nebo jak máme vůči majitelce postupovat, protože podle nás nám majitelka účtuje u bytu sazbu, jako by tenhle byt byl standardní. Děkuji, Tamara

ODPOVĚĎ:
Nájemné je nájemce povinen hradit ve výši, která je stanovena v nájemní smlouvě, v současné době není pronajímatel oprávněn nájemné jednostranně zvýšit, tzn. že zvýšení nájemného za trvání nájemní smlouvy je možné zásadně vzájemnou dohodou (§ 696/1 Občanského zákoníku).
Pokud chce pronajímatel zvýšit nájemné, je dle § 696/2 Občanského zákoníku povinen vyzvat k tomu písemně nájemce. Pokud nebude s tímto návrhem nájemce souhlasit, může se pronajímatel obrátit na soud a domáhat se, aby bylo nájemné určeno dle uvážení soudu (soud je v této souvislosti povinen stanovit takové nájemné, které je v místě a čase obvyklé). Pokud by bylo zvýšení nájemného určeno soudem, budete samozřejmě povinna hradit ho v soudem stanovené výši. Stejným způsobem se může naopak i nájemce domáhat snížení nájemného.
Lze tedy shrnout, že na návrh zvýšení nájemného nemusíte samozřejmě přistoupit. Bude-li pronajímatel postupovat dle § 696/2 Občanského zákoníku, bude oprávněn obrátit se na soud s návrhem na zvýšení nájemného až po 2 měsících od písemné výzvy nájemci.
Na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy k bytu je hlavní povinností pronajímatele odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání (pokud se nedohodne s nájemcem, že byt může být i nezpůsobilý k tomuto užívání) a základní povinností nájemce je platit pronajímateli dohodnuté nájemné a úhrady za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu.
Nedohodne-li se s pronajímatelem s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Co všechno drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu zahrnují, lze nalézt ve vyhlášce č. 258/1995 (např. oprava oken, podlah, výmalba). Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění na svůj náklad sám a požadovat od nájemce náhradu.

Co se týče ostatních oprav, tak tyto je nájemce povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Pokud pronajímatel svou povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen nesplní, má nájemce právo po předchozím upozornění závady v nezbytné míře odstranit a požadovat od pronajímatele náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí nájemce uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, tento nárok zanikne, není-li uplatněn do šesti měsíců od odstranění závad.

Nájemce má navíc právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Stejné právo má také, jestliže se stavebními úpravami v domě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu.