Svépomocný vstup pronajímatele do nájemního bytu při havárii

"V případě havárie či neodkladné potřeby provedení oprav předmětu nájmu je nájemce povinen bezodkladně umožnit pronajímateli či jím pověřené osobě vstup do předmětu nájmu. Pokud tak nájemce neučiní v případě bezodkladné havárie, má pronajímatel právo k přístupu předmětu nájmu za účelem odstranění havárie."
Chtěla bych se zeptat, zda-li takto požadované ujednání vůči mě je právně v pořádku či by mělo být případně v jiném znění, případně jak se k takovým situacím staví právní praxe, zda-li třeba, kdyby k takové situaci došlo, má majitel právo do nemovitosti vstoupit v mé nepřítomnosti? Majitel v nemovitosti nebydlí, na kontrolu chodí po dohodě cca 1x za 3 měsíce. Děkuji, Simona

ODPOVĚĎ:
I přes určitou formulační kostrbatost (k tomu vizte níže) lze konstatovat, že Vámi citované ustanovení dodatku nájemní smlouvy je z právního hlediska v pořádku a jedná se o vcelku standardní součást většiny nájemních smluv na nemovitosti či byty (ve své odpovědi pak budu předpokládat, že Vámi zmiňovaná nájemní smlouva se týká nemovitosti, např. domu, nikoli bytu).
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že i přes existenci nájemního vztahu je pronajímatel stále vlastníkem předmětné nemovitosti, případně hrozící či vzniklá škoda má proto přímý odraz v jeho majetkové sféře. Český právní řád pak tuto situaci reflektuje např. v § 668/2 Občanského zákoníku, dle něhož je nájemce povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci, či v § 670 Občanského zákoníku, dle něhož je nájemce povinen pečovat o to, aby na pronajaté věci nevznikla škoda.
Pokud by pak došlo ve Vámi najaté nemovitosti ke vzniku havárie či jiné závažné škody, domnívám se, že pronajímatel by byl oprávněn ke vstupu do nemovitosti i bez Vašeho vědomí a souhlasu. V této souvislosti by bylo možné aplikovat zejména § 417/1 Občanského zákoníku, dle něhož komu škoda hrozí, je povinen k jejímu odvrácení zakročit způsobem přiměřeným okolnostem ohrožení (tzn. jednat svépomocně). Pokud by za těchto podmínek vznikla škoda rovněž na Vašem majetku, byla by primárně řešena dle § 418 a § 419 Občanského zákoníku.
Pokud byste se rozhodla pronajímateli ve vstupu do nemovitosti (za účelem likvidace havárie či odvrácení hrozící škody) bránit, byl by oprávněn jednat svépomocně i vůči Vaší osobě (a to za podmínek § 6 Občanského zákoníku), přičemž by nebylo možné vyloučit ani vznik Vaší odpovědnosti za takto případně vzniklou škodu (§ 415 a § 420 Občanského zákoníku).
I přes shora uvedené je však samozřejmě vhodnější zakotvit režim nouzového vstupu pronajímatele do pronajaté nemovitosti přímo v nájemní smlouvě. V tomto ohledu lze doporučit mírné přeformulování navrženého textu, např. tímto způsobem:
„V případě bezprostřední nutnosti zabránit vzniku či zvětšení škody (např. při havárii, živelní pohromě apod. ) je nájemce povinen umožnit bezodkladně pronajímateli či jím pověřené osobě vstup do předmětu nájmu. Nebude-li možné souhlas nájemce se vstupem pronajímatele do předmětu nájmu získat, je pronajímatel oprávněn vstoupit do předmětu nájmu na nezbytně nutnou dobu pro provedení příslušných prací i bez vědomí nájemce. V takovém případě je pronajímatel povinen informovat nájemce bezodkladně po dokončení prací o datu svého vstupu do předmětu nájmu, jeho důvodu, rozsahu provedených prací, případně vzniklé škodě na majetku nájemce a dalších rozhodných skutečnostech. “
Zcela na závěr své odpovědi připomínám, že Vámi popsaná situace bude výslovně upravena v § 2219 nového Občanského zákoníku (který by měl nabýt účinnosti dne 1. 1. 2014) následujícím způsobem:
§ 2219
(1) Oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
(2) Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.