Drobné opravy a běžná údržba bytu hrazená nájemcem, nájemníkem

Kdykoli dojdu na MÚ, tak mi řeknou, udělejte si radost a kupte si, opravte si. Náš dům přitom stojí již 53 let a nikdy se do něj neinvestovalo do oprav, podle toho vypadá také stav bytů. Dalším dotazem, zda mohu požadovat slevu na nájmu v případě plísní v bytě, pokud již od roku 2008 na tyto plísně upozorňuji a přesto se nesnaží o nápravu. Přijdou do bytu, nafotí a pak řeknou, že město nemá peníze, tak si musíme počkat, ale čekám už 5 let. Děkuji, Dáša.

ODPOVĚĎ:
1/ Příslušenství bytu:
Dle § 121/2 Občanského zákoníku tvoří příslušenství bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Z textu Vašeho dotazu však předpokládám, že máte na mysli spíše vybavení takového bytu základním užitným nábytkem a nezbytným technickým zařízením. V tomto ohledu je klíčová nájemní smlouva, kterou jste s pronajímatelem uzavřela, a v níž by mělo být základní vybavení bytu vymezeno (přestože se v kontextu § 686/1 Občanského zákoníku nejedná o podstatnou náležitost takové smlouvy).

Pokud Vámi uzavřená nájemní smlouva (či jiný na ní navazující dokument) vybavení bytu nevymezuje, je možné vycházet z § 687/1 Občanského zákoníku, dle něhož je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání (a v tomto stavu ho udržovat) a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

2/ Hrazení drobných oprav a běžné údržby bytu:
Dle § 687/3 Občanského zákoníku platí, že nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Zda se pak v konkrétním případě jedná o opravu drobnou či nikoli (resp. o běžnou údržbu bytu či nikoli) vymezuje § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb.

V této souvislosti je dále vhodné vědět, že nájemce je povinen oznámit (ideálně písemně) bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení. V případě nesplnění této oznamovací povinnosti vzniká na straně nájemce odpovědnost za případně vzniklou škodu (§ 692/1 Občanského zákoníku).

3/ Sleva z nájemného:
Dle § 698/1 Občanského zákoníku platí, že nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění (ideálně písemné) neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Toto ustanovení Občanského zákoníku je tudíž možné aplikovat jak na výskyt plísní v bytě (převážně nezaviněných nájemníkem), tak na neprovádění těch oprav, k nimž je povinen pronajímatel (a které ani přes Vaše upozornění neprovádí).

Právo na slevu z nájemného je však nezbytné uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, přičemž toto právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění předmětných závad (§ 699 Občanského zákoníku).

Nebude-li proto pronajímatel na Vaše písemné výzvy reagovat ani nadále, můžete se obrátit na soud s žalobou na
a/ splnění jeho povinností (tzn. provedení příslušných oprav) či
b/ poskytnutí slevy z nájemného (nebude-li pronajímatel ochoten Vám tuto slevu poskytnout dobrovolně). Dle mého názoru pak není vyloučeno, abyste řádně oznámené vady bytu odstranila sama a takto vynaložené náklady následně vymáhala po pronajímateli.

4/ Nová právní úprava:
Mírně nad rámec Vašeho dotazu pak pouze připomínám, že shora zmíněná pravidla se ani po 1. 1. 2014 (kdy by měl nabýt účinnosti nový občanský zákoník) v zásadě nezmění. V této souvislosti lze pak odkázat zejména na § 2257 a § 2264 - § 2265 nového občanského zákoníku.