Podmínky pro vznik společenství vlastníků bytových jednotek - Nový občanský zákoník 2014
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 21. březen 2014
2000 jsme, jako šest nájemníků, koupili od vlastníka (bývalý zaměstnavatel, akc. společnost), celý dům o šesti bytových jednotkách, včetně příslušných pozemků. Koupě byla provedena způsobem, kdy každý z šesti nabyvatelů získal jeden podíl, zhruba 1/6 celého domu. Tzn. , že každý máme podíl 1/6 v každém bytě a 1/6 ve společných prostorách.
Celý dům spravujeme svépomocí, problémy řešíme na společné schůzce nájemníků, podílníků. Dotaz: jsme povinni založit "SVJ", Společenství Vlastníků Jednotek i v tomto případě, kdy vlastně nikdo z nás t. zv. "jednotku" nevlastní, ale jen 1/6 domu? Děkuji, Milan
ODPOVĚĎ:
Dle Vašeho popisu spoluvlastnické struktury bytového domu se domnívám, že v tomto případě SVJ nevzniklo ani za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, který byl k 31. 12. 2013 zrušen a povinnost založit SVJ vám nevznikla ani s účinností nového občanského zákoníku.
V první řadě upozorňuji, že existence podílového spoluvlastnictví některé (či všech) bytových jednotek sama o sobě ještě vznik SVJ nebrání; s možností vlastnit bytovou jednotku v podílovém spoluvlastnictví totiž výslovně počítal např. § 9/5 (věta druhá) zákona o vlastnictví bytů.
SVJ však dle mého názoru ve Vámi popsaném případě nevzniklo z důvodu nesplnění zákonem o vlastnictví bytů předpokládaných podmínek.
V této souvislosti je nezbytné si uvědomit, že dle § 9/3 zákona o vlastnictví bytů vzniklo SVJ a/ v domě s nejméně pěti jednotkami, b/ z nichž alespoň tři byly ve vlastnictví tří různých vlastníků. Splněním obou těchto podmínek pak přímo ze zákona vzniklo SVJ, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.
Neboť pak v případě Vámi obývaného bytového domu došlo pouze ke splnění podmínky ad a/ výše (protože každá z předmětných 6 bytových jednotek má shodné spoluvlastníky a podmínka minimální plurality vlastníků ad b/ výše tak není naplněna), nemohlo za účinnosti zákona o vlastnictví bytů ke vzniku SVJ dojít.
Obdobné podmínky jsou pak obsaženy také v § 1198/1 nového občanského zákoníku, dle něhož platí, že nebylo-li SVJ založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Vámi obývaný bytový dům je tak „pouze“ předmětem podílového spoluvlastnictví šesti osob a právní úprava tohoto vztahu je obsažena v § 1115 a násl. nového občanského zákoníku.
Pro získání dalšího právního názoru Vám nicméně doporučuji obrátit se s tímto dotazem rovněž na místně příslušný krajský soud (neboť tyto soudy vedou mimo jiné veřejný rejstřík SVJ).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu pak pouze připomínám, že v případě bytových domů, u nichž nedošlo ke vzniku SVJ, se při správě takového domu použije § 1191 nového občanského zákoníku, dle něhož platí, že nevzniklo-li SVJ, použijí se na správu domu a pozemku pravidla určená v prohlášení vlastníka budovy a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění SVJ (§ 1206 a násl. nového občanského zákoníku), přičemž k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek dosavadní správce domu a pozemku (§ 1190 nového občanského zákoníku). Tento princip pak nepředstavuje v podstatě žádnou novinku, neboť byl zakotven již v § 11/8 zákona o vlastnictví bytů.