Příspěvek do fondu oprav u bytu bez lodžie a s lodžií v bytovém domě SVJ
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 19. duben 2014
Dle Nařízení vlády č. 366/2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, §5 odst. 1, společnými částmi domu jsou také balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky.
Dle §1180 odst. 1 nového Občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Kolik může být rozdíl příspěvku do fondu oprav, aby byl spravedlivý vůči bytu bez lodžií? Na shromáždění SVJ při rozhodování o výši příspěvku, protože vlastníci bytu s lodžií jsou 90% všech vlastníků, mohou přehlasovat vlastníkům bytu bez lodžií i stanovit nepatrný rozdíl mezi příspěvky. Existuje kompromisní řešení? Může shromáždění rozhodovat o financování z fondu oprav na zasklení všech lodžií? Pokud bude soud - kdo bude hradit poplatky? 1999 prohlášení vlastníka domu: lodžie nebyly zahrnuty do společné části domu. Může to znamenat, že lodžie z právního hlediska nejsou společné části domu společenství vlastníků bytových jednotek SVJ? Vlastníci bytu s lodžií i bez lodžií, ale mající byty se stejnou podlahovou plochou, přispívali do fondu oprav stejnou částkou. 2004 byly u lodžií povrchové stavební úpravy (výměna dlaždic) - financováno z z fondu oprav. Byl tehdy tento princip ustanovení výše příspěvku u těchto rozdílných bytů (s lodžií i bez) a financovaní provedených stavebních úprav lodžií z fondu oprav správný dle platných předpisů? Kdyby předpisy nebyly změněny, mohli-by vlastníci bytu bez lodžií požádat SVJ o jednorázové finanční vyrovnání? Děkuji, Vilém
ODPOVĚĎ:
V dotazu neuvádíte, zda máte nějak specificky upravený způsob rozúčtování těchto příspěvků, proto předpokládám, že nikoliv a rozúčtování se děje podle dikce zákona č. 72/1994 Sb., tedy "poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu".
Od 1. 1. 2014 platí jednak Vámi odkazovaná pravidla rozúčtování příspěvku stanovená v § 1180 NOZ; dále platí, že "celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků" je v působnosti shromáždění (§ 1208 nového občanského zákoníku NOZ), přičemž při hlasování je povinný souhlas všech vlastníků v případě, že se mění velikost podílu na společných částech domu nebo velikost příspěvku na správu domu jinak než v závislosti na změně velikosti tohoto podílu (§ 1214 nového občanského zákoníku NOZ).
Domnívám se, že reálně může nastat situace, kdy vlastníci bytů s lodžiemi se budou snažit zachovat stávající systém s odkazem na jeho zaběhlost.
V takovém případě má přehlasovaný spoluvlastník právo věc řešit soudně (§ 1209 NOZ) z důvodu nerespektování pravidel stanovených v § 1180 NOZ.
Vlastní rozúčtovací klíč není nijak stanoven a bohužel se mi nepodařilo ani jakékoliv doporučení zjistit.
Zasklení lodžie je možné hradit z fondu oprav, pokud se tak SVJ rozhodne a využití fondu oprav na toto si odhlasuje.
Soudu platí poplatky žalobce, přičemž soudní poplatky jsou náklady řízení, které v závislosti na úspěchu ve sporu hradí žalovaný (tedy buď zcela, částečně, nebo vůbec).
Osobně se domnívám, že na lodžie i přesto, že nebyly zahrnuty mezi společné části domu, bude nutné nahlížet jako by jimi byly, protože svým charakterem tomu odpovídají (resp. nelze je vymezit jako "místnost", když nejsou tvořeny obvodovými stěnami, podlahou a stropem). Stanovení výše příspěvku rovným dílem nemusí v rozporu s právem, v tomto ohledu je nutné posoudit prohlášení vlastníka a stanovy SVJ. Otázku náhledu na lodžie je bohužel nutné podrobit hlubší analýze.