Pachtovní smlouva na zemědělský pozemek 2014 (nový občanský zákoník 2014)
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 21. červenec 2014
1.1.2005 jsme sepsali smlouvu o pronájmu zemědělské půdy. Tuto smlouvu bychom chtěli nájemci v co nejkratší době vypovědět. Nájemce již neprovozuje činnost (zemědělskou půdu obdělává místo něj syn bez našeho souhlasu) a již není zapsán v evidenci zemědělského podnikatele.
Smlouva je uzavřena na dobu 10 let, výpovědní doba z nájmu je jeden rok. Je smlouva stále platná? Pokud ano, tak v jakém režimu aktuálně běží? V režimu nájemní smlouvy nebo pachtovní smlouvy? Je možné ji vypovědět, aby nájemce již od dalšího zemědělského roku tj. od 1.10.2014 tyto pozemky neobdělával nebo musíme čekat na uplynutí doby určité, tj. do 1.1.2015? Pokud ano, je třeba nájemci předat výpověď nebo zaniká smlouva automaticky? Děkuji, Svatava
ODPOVĚĎ:
1/ Platnost smlouvy:
Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda dal nájemce předmětný zemědělský pozemek svému synovi do podnájmu či nikoli, připomínám pouze, že dle § 666/1 starého Občanského zákoníku byl nájemce oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu, nestanovila-li nájemní smlouva jinak. V tomto ohledu je proto podstatné, zda bylo předání zemědělského pozemku do podnájmu v nájemní smlouvě výslovně zakázáno či zda o tomto nájemní smlouva mlčí.
Pokud byl podnájem zemědělského pozemku v nájemní smlouvě zakázán a nájemce i přesto svému synovi tento pozemek do podnájmu předal, je dle § 666/2 starého Občanského zákoníku možné od nájemní smlouvy odstoupit.
2/ Aktuální právní režim nájemní smlouvy:
Dle § 3074/1 nového občanského zákoníku platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti (tzn. od 1. 1. 2014), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. To však neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
Pokud předmět Vámi uzavřené nájemní smlouvy odpovídá současnému vymezení pachtovní smlouvy dle § 2332/1 nového občanského zákoníku (ve smyslu zemědělského pachtu dle § 2345 a násl. nového občanského zákoníku), což předpokládám, bude se tento smluvní vztah řídit ustanoveními starého Občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 a násl. starého Občanského zákoníku), a to na základě shora zmíněného § 3074/1 nového občanského zákoníku.
3/ Ukončení platnosti nájemní smlouvy:
Dle § 677/2 starého Občanského zákoníku platí, že nájemní smlouvu lze vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1. října běžného roku. Ujednání smluvních stran pak má před ustanovením smluvních stran vždy přednost, tzn. že při ukončování platnosti nájemní smlouvy výpovědí se musíte řídit příslušnou částí nájemní smlouvy.
Pokud pak Vámi uzavřená nájemní smlouva stanoví jednoletou výpovědní dobu, je skutečně vhodnější vyčkat do skončení platnosti nájemní smlouvy. Před 1. 1. 2015 je samozřejmě možné ukončit platnost nájemní smlouvy kdykoli na základě písemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem.
Při skončení platnosti nájemní smlouvy, uzavřené na dobu určitou, není k poslednímu dni platnosti této smlouvy nutné doručovat nájemci žádný zvláštní dokument, platnost smlouvy bude ukončena automaticky. Pro naprosté vyjasnění právních vztahů mezi bývalým pronajímatelem a bývalým nájemcem Vám však lze doporučit zaslat bývalému nájemci doporučený dopis (s dodejkou), v němž ho informujete o skončení platnosti nájemní smlouvy a Vašem nezájmu na pokračování tohoto smluvního vztahu (jednu kopii tohoto dopisu si samozřejmě ponechte).