Důvody pro výpověď nájmu bytu - NOZ 2014

V bytě také přebývá více osob, než bylo dohodnuto. Jak nájemníka vystěhovat? Jaká je doba, po kterou má nájemník právo si hledat jiné bydlení. Musím v tomto případě pomáhat s hledáním? Trvalé bydliště, trvalý pobyt na této adrese nájemník vyřízené nemá, jelikož smlouva nebyla podepsána a žádné písemné svolení jsem nedával. Děkuji, Martin

ODPOVĚĎ:
V první řadě je nezbytné poukázat na § 2237 občanského zákoníku, dle něhož vyžaduje nájemní smlouva k bytu písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy, tzn. že i přes nedodržení zákonem předepsané formy lze ve Vašem případě uvažovat o uzavření platné nájemní smlouvy.

Nebude-li možné se s nájemkyní na ukončení platnosti nájemní smlouvy dohodnout, nabízí se Vám v zásadě 2 možnosti, jak platnost nájemní smlouvy jednostranně ukončit:

1/ Výpověď nájemní smlouvy:
Dle § 2288/1 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

a/ poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b/ je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c/ má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d/ je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Dle § 2288/2 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou (v tomto ohledu není jasné, na jakou dobu jste nájemní smlouvu s nájemkyní uzavřel) v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

a/ má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b/ potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

V každém případě pak musí být Vámi zvolený výpovědní důvod ve výpovědi uveden.

2/ Výpověď bez výpovědní doby:
Dle § 2291/1 občanského zákoníku platí, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Domníváte-li se, že ve Vašem případě jsou splněny podmínky pro ukončení nájmu bez výpovědní doby, je nutné poukázat na § 2291/3 občanského zákoníku, dle něhož je nezbytné, abyste v této výpovědi uvedl, v čem spatřujete zvlášť závažné porušení povinnosti nájemkyně. Před doručením této výpovědi je rovněž nutné doručit nájemkyni písemnou výzvu k odstranění jejího závadného chování, a to v přiměřené době.

V obou shora uvedených případech pak platí, že výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba (jedná-li se o výpověď s výpovědní dobou) běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Ve výpovědi jste dále dle § 2286/2 občanského zákoníku povinen poučit nájemkyni o jejím právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (ve smyslu § 2290 občanského zákoníku).

Nájemkyně je dle § 2292 občanského zákoníku povinna odevzdat Vám byt v den, kdy nájem končí.

S hledáním nového ubytování nejste povinen nájemkyni nijak pomáhat.

Veškeré shora uvedené písemnosti je samozřejmě zapotřebí doručovat poštou (a to doporučeně s dodejkou) či osobně (za přítomnosti svědka), přičemž jednu podepsanou kopii každé písemnosti si ponechte.

Nebude-li nájemkyně ochotna byt ke konci nájmu vyklidit, nezbude Vám, než se obrátit na soud s žalobou na vyklizení bytu.