Jednání v omylu (podvod na nájemce, nájemníka) - nový občanský zákoník 2014

Pronajímatel byl celý rok vstřícný avšak nechává sebou manipulovat svou matkou, se kterou jsem se také dohodl na snížení nájemného přes letní měsíce (07/2014 a 08/2014). Byl sepsán očíslovaný dodatek, který upravuje nájemné a podepsán oběma stranami. 08/2014 jsem se od matky pronajímatele dozvěděl, že ona dodatek podepsala místo syna a je tedy neplatný (ačkoliv je tam napsáno "Podepsán … "). Tím, že dodatek neplatí zdůvodňuje fakt, že nám nechce vrátit kauci ve smyslu, že se kauce vyčerpala na nájemné přes letní měsíce. Je to falšování podpisu a mohu tedy na ni podat trestní oznámení? Neviděl jsem kdo to podepsal, jestli ona nebo její syn, ohledně dodatku jsem jednal s ní a měl jsem za to, že to podepsal její syn a ona mi dodatek jen přinesla. Co dál se dá dělat pokud pronajímatel nechce vrátit kauci a nechce také ukázat výpis energií? Dle smlouvy by tak měl učinit. Děkuji, Kvído

ODPOVĚĎ:
Přestože nájemní smlouva k bytu byla ve Vašem případě uzavřena za účinnosti Občanského zákoníku (účinného do 31. 12. 2013), bude se Váš nájemní vztah řídit úpravou dle občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 (tzv. nový občanský zákoník 2014), a to s ohledem na jeho § 3074/1, dle něhož se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem.

Co se týče kauce (dle občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 se jedná o tzv. jistotu), přinesl občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 podstatnou změnu. Zatímco dle § 686a/3 Občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 byl pronajímatel oprávněn použít kauci k úhradě
a/ pohledávek na nájemném a
b/ k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo
c/ k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, které však musely být zároveň pronajímateli přiznány vykonatelným rozhodnutím soudu (nebo musely být nájemcem písemně uznány), je dle § 2254/2 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 pronajímatel oprávněn při skončení nájmu jednostranně započíst na složenou jistotu vše, co mu nájemce případně z nájmu dluží (pronajímatel tedy k započtení složené jistoty již nepotřebuje pravomocné rozhodnutí soudu či písemné uznání dluhu nájemcem).

Co se týče pronajímatelovou matkou tvrzené neplatnosti uzavřeného dodatku nájemní smlouvy, lze s ní souhlasit potud, že tento dodatek je skutečně neplatný a Vy jste povinen pronajímateli doplatit dlužné nájemné (popř. respektovat započtení Vašeho dluhu oproti složené jistotě). Jedním dechem je však nezbytné poukázat na zcela zjevný rozpor takového počínání pronajímatele, resp. jeho matky, s dobrými mravy, které nemůže zůstat bez právních následků.

V první řadě je vhodné vědět, že zjevné zneužití práva (zde práva pronajímatele na provedení jednostranného zápočtu dlužného nájemného oproti složené jistotě) nemůže dle § 8 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 požívat právní ochrany. Nikdo nesmí dále těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu; nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu (§ 6/2 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014).

Dle § 583 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 dále platí, že jednal-li někdo (zde Vy) v omylu o rozhodující okolnosti (zde v omylu o osobě, s níž byl uzavřen předmětný dodatek nájemní smlouvy) a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání (zde dodatek nájemní smlouvy) neplatné. (2) Bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí (což je nepochybně Váš případ), je právní jednání neplatné (§ 584 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014).

Pro Váš případ je dále podstatný § 587/2 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014, dle něhož platí, že kdo přivedl jiného k právnímu jednání (zde k uzavření dodatku nájemní smlouvy v omylu) lstí, nahradí vždy újmu z toho vzniklou. Na základě tohoto ustanovení Vám proto vzniká právo se na pronajímateli a jeho matce domáhat náhrady škody, která Vám v souvislosti s jejich právně závadným počínáním vznikla (tuto škodu je pak možné vyčíslit ve výši jistoty, kterou Vám pronajímatel odmítá vydat, resp. kterou si započetl na svou pohledávku na dlužném nájemném). Odpovědnost za vzniklou škodu je pak možné vyvozovat rovněž z § 2909 a násl. občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014.

Způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Kdo pak způsobil neplatnost právního jednání, nahradí škodu z toho vzniklou straně, která o neplatnosti nevěděla (§ 579 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014).

Dále je vhodné vědět, že trestného činu podvodu se dle § 209/1 trestního zákoníku dopustí ten, kdo sebe nebo jiného obohatí tím, že uvede někoho v omyl, využije něčího omylu nebo zamlčí podstatné skutečnosti, a způsobí tak na cizím majetku škodu nikoli nepatrnou, kterou se rozumí škoda od 5.000,- Kč do 24.999,- Kč (dle § 138/1 trestního zákoníku), přičemž za spáchání tohoto trestného činu může být pachatel potrestán odnětím svobody až na dvě léta, zákazem činnosti nebo propadnutím věci nebo jiné majetkové hodnoty. Při způsobení vyšší škody (které však ve Vašem případě nepředpokládám) se trestní sazba samozřejmě zvyšuje.

V současné chvíli Vám lze doporučit obrátit se na pronajímatele a jeho matku s písemnou výzvou k náhradě Vám způsobené škody (kterou v této výzvě vyčíslíte), přičemž pronajímatele a jeho matku upozorníte na shora citovaná ustanovení občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 a trestního zákoníku a pro náhradu škody jim stanovíte přiměřenou lhůtu. Pro případ neochoty pronajímatele a jeho matky k náhradě způsobené škody upozorněte, že jste připraven řešit věc soudní cestou, přičemž nevylučujete ani podání trestního oznámení pro spáchání trestného činu podvodu. Jeden podepsaný stejnopis výzvy si ponechte, druhý a třetí zašlete pronajímateli a jeho matce doporučeně s dodejkou (samozřejmě každému zvlášť).

Nebude-li Vám škoda na základě této výzvy nahrazena, nezbude Vám, než se obrátit s žalobou na soud, popř. podat na pronajímatele a jeho matku trestní oznámení. Za tímto účelem můžete využít služeb advokáta:

http://www.advokatikomora.cz