Nezkolaudovaný byt převedený z družstva do osobního vlastnictví - co mohu požadovat od BD (družstva)?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 28. listopad 2014
05/2012 mi byl převeden do vlastnictví byt. Po 2 letech jsem zjistila, že nebyl nikdy zkolaudován. Já v něm chtela provést rekonstrukci, ale zjistila jsem, že tím, že není zkolaudován, krov který prochází mým bytem nesplňuje požární normy a já abych tedy vůbec mohla začít rekonstrukci, musím opravit krov za 500.000.
Bytové družstvo, kterému dům patří mi tuto opravu odmítlo spolufinancovat, že krov je součást mého bytu a oni nebudou platit abych já to měla doma hezké. Opravu krovu, která mě stála nakonec 600.000,- Kč, jsem tedy zaplatila. Mohu nyní požadovat po družstvu soudně tyto náklady. Mělo by se Družstvo podílet finančně na této opravě podle podílu na společných částech domu? Děkuji, Radka
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě je důležité, zda předmětný krov tvoří součást Vašeho bytu či zda se jedná o společnou část domu. Při hledání odpovědi na tuto otázku je podstatné, jakým způsobem byl byt vymezen ve Vámi uzavřené kupní (či jiné smlouvě), popř. jakým způsobem jsou vymezeny společné části domu ve stanovách bytového družstva (popř. v jiné s tím související dokumentaci).
V tomto ohledu je pak samozřejmě možné vycházet rovněž z právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Dle § 1160 občanského zákoníku jsou společnými alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Společné části bytového domu jsou pak vyjmenovány v nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (nař. č. 366/2013 Sb. , v platném znění), dle jehož § 5/1 písm. a) a b) jsou společnými mimo jiné tyto části domu:
- vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
- střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních.
Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.
Dojdete-li k závěru, že krov ve Vašem případě skutečně představuje společnou část domu, resp. není součástí Vašeho bytu a tudíž je majetkem bytového družstva, bude možné kvalifikovat Vámi provedenou rekonstrukci jako bezdůvodné obohacení na straně bytového družstva, k jehož vrácení bude toto družstvo povinno. Dle § 2991/2 občanského zákoníku se bezdůvodně obohatí mimo jiné ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu.
Pro zahájení předsoudního jednání s bytovým družstvem Vám v každém případě doporučuji advokátní zastoupení: