Majitel bytu vyměnil okna za své peníze a byt prodal - kdo má nárok na dodatečné proplacení peněz z fondu oprav? (původní majitel nebo nový majitel?)
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 13. červen 2015
Bydleli jsme 20 let v bytě. V roce 2007 jsme montovati v paneláku nová plast. okna a protože bylo málo peněz, mohli si ti, co měli balkon, zaplatit okna ze svého s tím, že jim budou proti faktuře vyplacené peníze z fondu oprav kolem roku 2010. Vroce 2012 jsme byt prodali. Teď v roce 2015 se peníze mají vyplatit proti faktuře.
Samospráva by nám peníze vyplatila, ale tyto peníze chce i nový majitel, který okno neplatil a nemá fakturu a hrozí nám žalobou. Kdo má tedy na tyto peníze právně nárok. O vyplacení těchto peněz je zápis ze schůze v roce 2007.
ODPOVĚĎ:
V řešení Vašeho problému se bohužel odborná literatura neshoduje, přičemž je možné se setkat se dvěma rozdílnými názory:
1/ Bezdůvodné obohacení:
S ohledem na skutečnost, že výměnu oken jste hradili ze svého (přestože k tomu bylo povinno SVJ), vznikla na Vaší straně vůči SVJ pohledávka z titulu bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. starého Občanského zákoníku a § 2991 a násl. nového občanského zákoníku), na jejíž uspokojení máte právo.
Neboť při prodeji bytu jste tuto pohledávku z bezdůvodného obohacení výslovně nepostoupili novému vlastníkovi bytu, je tato pohledávka stále Vaše a SVJ je tudíž povinno jí uspokojit Vám.
2/ Automatický převod pohledávek při prodeji bytu:
Neboť k prodeji Vašeho bytu došlo v roce 2012 (tedy ještě za účinnosti zákona o vlastnictví bytů), je nezbytné poukázat na § 20/3 zákona o vlastnictví bytů, dle něhož platilo, že práva a závazky dosavadního vlastníka bytové jednotky, týkající se společných částí bytového domu (např. tedy oken a okenic) a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky bytových jednotek nabytím vlastnictví k těmto bytovým jednotkám.
V odborné literatuře tedy lze (s odkazem na shora uvedené ustanovení zákona o vlastnictví bytů) narazit také na názor, že k převodu všech pohledávek dosavadního vlastníka bytové jednotky dojde ze zákona (tedy automaticky) okamžikem prodeje této bytové jednotky. V takovém případě by měl právo na náhradu bezdůvodného obohacení nový vlastník bytu (přičemž tuto skutečnost jste měli promítnout do navýšení kupní ceny bytu).
Jak jsem však uvedl výše, není řešení Vašeho dotazu v odborné literatuře jednoznačné, otázkou zároveň zůstává, zda je nový vlastník bytu k případnému podání žaloby skutečně odhodlán (či zda se jedná o pouhou pohrůžku). V tomto ohledu je nezbytné si uvědomit, že soudní řízení je procesem poměrně zdlouhavým, přičemž jeho výsledek nelze nikdy s jistotou předjímat.
Při řešení Vašeho dotazu může napomoci rovněž Vámi zmiňovaný zápis ze schůze z roku 2007, v němž je uvedeno, že investované finanční prostředky budou v budoucnu proplaceny a/ těm, kdo tyto finanční prostředky do výměny oken vložili, nebo b/ příslušným vlastníkům bytových jednotek.