Financování příjezdové cesty k rodinným domům - je možné rozpočítat podle délky silnice?

Musí se podílet všichni tři majitelé uvedených RD na financování stavby této účelové komunikace, když 1. RD cestu prakticky nebude používat (má vjezd k domu samostatným sjezdem z veřejné místní komunikace). 2. RD bude využívat část komunikace (49 m) a 3. RD musí mít i točnu. Pokud ano, v jaké výši a dle jakého právního předpisu. Děkuji, Ctirad

ODPOVĚĎ:
V první řadě je nezbytné si uvědomit, že sama skutečnost vydání stavebního povolení neznamená, že by spoluvlastníci byli povinni na předmětném pozemku vybudovat účelovou pozemní komunikaci. Stavební povolení představuje toliko přivolení veřejnoprávního orgánu (povinné v tomto případě ze zákona), rozhodnutí, zda bude tohoto povolení využito (a se stavbou komunikace se započne) či nikoli je však ryze soukromoprávní povahy (stejně jako rozhodnutí o míře podílu jednotlivých spoluvlastníků na financování výstavby předmětné komunikace). V tomto ohledu pak není ani rozhodné, že bylo stavební povolení vydáno pouze jednomu z celkem tří spoluvlastníků.
Jelikož je pozemek předmětem spoluvlastnictví, bude ve Vámi popsaném případě nezbytné aplikovat příslušná ustanovení občanského zákoníku o rozhodování o společné věci.
Neboť spoluvlastnictví (dle dřívější terminologie podílové spoluvlastnictví) představuje institut ryze soukromoprávní, platí, že prvořadá je dohoda zúčastněných subjektů (zde spoluvlastníků). Zda tedy bude přikročeno k výstavbě účelové pozemní komunikace a v jaké míře se na jejím financování budou podílet jednotliví spoluvlastníci (či nebude-li některý spoluvlastník výstavbu komunikace financovat vůbec), je především věcí dohody spoluvlastníků (k pravidlům rozhodování o společné věci, zde pozemku, více níže).

V obecné rovině platí, že:
- vzhledem k věci (zde pozemku) jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba (§ 1116 občanského zákoníku) ;
- každý spoluvlastník má právo k celé věci; toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka (§ 1117 občanského zákoníku) ;
- při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (§ 1126/2 občanského zákoníku).

Co se týče pravidel pro rozhodování o společné věci, je nezbytné vědět, že (§ 1128 občanského zákoníku) :
- o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (v případě tří spoluvlastníků se stejnými podíly se samozřejmě jedná o dva spoluvlastníky) ;
- rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě;
- spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel (aplikace tohoto ustanovení však v případě výstavby pozemní komunikace nepřichází příliš do úvahy) ;
- není-li návrh k soudu (dle předchozí odrážky) podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

Jelikož výstavbu účelové pozemní komunikace však není možné považovat za běžnou správu společné věci (jak předpokládá shora zmíněný § 1128 občanského zákoníku), bude ve Vámi popsaném případě nezbytné aplikovat § 1129 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (což ve Vámi popsaném případě představuje opět dva spoluvlastníky) ; nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh některého spoluvlastníka soud;
- spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle předchozí odrážky může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí (i v tomto případě je nutné se na soud obrátit ve lhůtě 30 dnů od přijetí rozhodnutí).

Občanský zákoník tedy stanoví pro rozhodování spoluvlastníků o společné věci jasná pravidla, včetně lhůt pro obranu přehlasovaného spoluvlastníka.
V souvislosti s výstavbou pozemní komunikace na společném pozemku je dále vhodné poukázat na § 1130 a § 1131 občanského zákoníku, které zakotvují pravidla pro takové rozhodnutí většiny spoluvlastníků, v jejímž důsledku hrozí přehlasovanému spoluvlastníkovi těžká újma (včetně možnosti se u soudu domáhat zrušení takového rozhodnutí, popř. možnosti většiny spoluvlastníků uspokojit přehlasovaného spoluvlastníka tak, že mu právo obrátit se na soud nevznikne).

Dle § 1136 občanského zákoníku má spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, právo požadovat:
a/ poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu,
b/ náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci (aplikaci tohoto ustanovení však ve Vámi popsaném případě spíše nepředpokládám).

Mírně nad rámec Vašeho dotazu upozorňuji, že pozemek by mohl být předmětem nikoli "obyčejného", nýbrž tzv. přídatného spoluvlastnictví. Dle definice tohoto institutu dle § 1223/1 občanského zákoníku se však domnívám, že o přídatné spoluvlastnictví spíše nepůjde (nelze však vyloučit, že výklad příslušných ustanovení občanského zákoníku se bude v budoucnu ještě vyvíjet). V každém případě platí, že pro rozhodování o společné věci v přídatném spoluvlastnictví platí stejná pravidla, jak uvedeno výše.
Zcela již nad rámec Vašeho dotazu pak pouze upozorňuji, že případná neúčast některého ze spoluvlastníků na financování výstavby pozemní komunikace by se mohla odrazit v tom, že tento spoluvlastník by se následně nestal spoluvlastníkem předmětné pozemní komunikace. V této souvislosti je však nutné upozornit, že otázka, zda je účelová pozemní komunikace samostatnou věcí v právním smyslu, nebo zda se jedná o součást pozemku, na kterém je vybudována, není dosud v odborné literatuře ani judikatuře vyjasněna (dochází zde ke střetu názorů Nejvyššího soudu a Nejvyššího správního soudu). V tomto ohledu bude dosti důležité, zda má být předmětná pozemní komunikace pouze určitým způsobem zpevněný povrch pozemku (např. válcovaným štěrkem), nebo zda se bude po stavebně-technické stránce jednat o několikavrstvou pozemní komunikaci (např. s využitím asfaltu apod.).